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논문 기본 정보
- 자료유형
- 학위논문
- 저자정보
- 지도교수
- 장희순
- 발행연도
- 2018
- 저작권
- 강원대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
이용수4
이 논문의 연구 히스토리 (2)
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부동산가격 제안과정에서 공인중개사의 행태분석
-준 실험설계를 중심으로-
강 희 목
강원대학교 대학원 부동산학과
이 연구의 목적은 공인중개사가 부동산가격을 제안할 때에 종합적인 상황을 판단하여 전문가의 입장에서 독자적인 판단으로 가격을 제시하는지를 확인하는 것이다. 즉, 부동산가격 제안과정에서 공인중개사의 가격제안에 관한 행태를 분석함으로써 공인중개사가 성실히 본연의 역할을 이행하고, 합리적인 거래관계를 형성하는지 확인하려는 것이다.
일부 공인중개사들이 가격제안 과정에서 합리적이지 못한 경우가 있다는 지적이 있지만, 이 과정에서 실제적으로 어떤 외부요인에 의하여 판단이 편향되는지에 관한 연구가 부족한 실정이다. 이 연구에서는 의사결정 합리모형에 입각하여 공인중개사가 해당 부동산에 대한 시장가격을 합리적으로 추론하여 제안한다는 가정을 토대로 연구하였으며, 추가적으로 편향 가능성 요인을 확인하였다.
연구대상은 서울특별시에서 근무하는 공인중개사를 대상으로 설문조사를 실시하였다. 응답 공인중개사를 두 집단으로 나누어 한 집단은 통제집단, 다른 집단은 실험집단으로 설문하였다. 분석방법은 준 실험설계 방법(Quasi-Experimental Design)으로 하고, 실험집단에는 직전 거래가격을 자극요인으로 제시하였다. 두 집단의 동질성 확인 하에 독립표본 T-검정을 실시하였다. 그 결과 귀무가설이 채택되어, 결론적으로 직전 거래가격에 영향 받지 않고 독자적으로 시장가격을 제안하는 것으로 확인되었다. 즉 공인중개사가 과거에 관찰한 것을 토대로 판단하는 것이 아니라, 현재의 주어진 정보와 공인중개사 개인의 부동산 관련 지식까지 감안하여 합리적으로 시장가격을 제안할 것이라는 가정이 확인되었다.
첫째, 지역별 제안가격 특성 분석에서는 구별 특성에 따라 제안가격에 차이가 있는 것으로 나타났다. 설문 응답자가 소속된 지역 주변의 가격시세의 흐름을 평소에 관념적으로 생각하고 있다는 뜻으로 해석된다. 예를 들어, 강남구는 평소 다른 지역에 비해 가격이 높게 형성된 지역이다. 성별로 제안가격의 추세를 살펴보면 남성공인중개사가 집단중위 제안가격을 기준으로 상대적으로 고가 쪽을 주로 제안하였다. 연령별로는 45세 이하의 좀 젊은 그룹의 공인중개사들이 집단중위 제안가격 기준으로 상대적으로 높은 금액을, 50대나 그 이상의 공인중개사들은 상대적으로 낮은 금액을 주로 제안하였다. 이는 연령별로 위험부담을 다르게 인식하는 의사결정의 한 단면을 보여주는 것이다. 경력별로는 집단중위 제안가격 기준으로 가격분포 상 전체적으로는 정규분포의 형태로 고르게 분포되어있으나, 공인중개사 근무경력 7년에서 10년 전후의 활동적인 중견급 경력의 공인중개사들이 상대적으로 높은 가격을 제시하고 있어, 젊고 활동적인 공인중개사들이 다소 도전적으로 가격을 결정하는 것이라고 판단된다.
둘째, 통제집단과 실험집단 간 중요한 변수별로 일원배치 분산분석(One-Way ANOVA)을 실시한 결과, 실험집단과 통제집단 간에 연령과 학력, 경력 간에 통계적으로 유의한 차이가 없는 것으로 나타났다. 즉 중요한 비교변수인 연령, 학력 및 경력과 관련하여 통제집단과 실험집단 간에 표본이 고르게 분포됨을 알 수 있었다. 이는 준 실험설계에서 통계분석 타당도를 높이는 중요한 요소이다.
셋째, 여러 변수들 사이에 상관관계를 분석하였다. 그 결과 경력과 성별, 그리고 성별과 연령 간에 미미한 수준에서 상관관계가 있었으나, 무시할만한 수준이어서 전반적으로 연령, 경력, 학력 사이에 특별한 관계가 없음을 확인할 수 있어, 표본이 서로 간 독립적임을 알 수 있었다.
넷째, 부동산가격 제안과정에서 영향을 줄 수 있는 외부요인 중, 직관적 판단(휴리스틱)에 의한 왜곡 가능성을 확인하기 위하여, 행동경제학적 판단과제 설문방법을 원용하여 표본크기의 무시, 우연사건의 오해, 예측 정확성에 대한 착각, 탐색의 효율성, 고착과 조정 부분에 대한 설문과제를 분석하였다. 그 결과는 예측 정확성에 대한 착각의 판단과제에서만 휴리스틱(heuristic)이 존재하지 않고, 나머지 과제에서는 휴리스틱이 존재하는 것으로 나타났다. 앞으로 공인중개사가 의사결정을 할 때, 이런 휴리스틱 관련 부분은 주의를 기울일 필요가 있다.
연구결과는 공인중개사가 시장가격을 제안할 때 종전 사례가격에 크게 의존하지 않고 전문가로서 지식과 경험을 바탕으로 독자적인 시장가격을 제안함을 확인하였다. 이를 통하여 시장가격 제안과정에서 공인중개사가 성실히 본연의 역할을 이행함으로써 합리적인 거래관계를 형성하고, 건전한 시장 질서를 만들고 있음을 확인하였다.
이 연구는 서울지역을 대상으로 한 연구이기에 전국적으로 일반화하기에는 문제가 있다. 그리고 가격의사 제안과정에 나타날 수 있는 휴리스틱에 대한 연구를 좀 더 다양하게 분석할 필요가 있다. 이러한 추가적인 연구를 통하여 공인중개사의 의사결정과정에 도움을 주어야 할 것이다.
-준 실험설계를 중심으로-
강 희 목
강원대학교 대학원 부동산학과
이 연구의 목적은 공인중개사가 부동산가격을 제안할 때에 종합적인 상황을 판단하여 전문가의 입장에서 독자적인 판단으로 가격을 제시하는지를 확인하는 것이다. 즉, 부동산가격 제안과정에서 공인중개사의 가격제안에 관한 행태를 분석함으로써 공인중개사가 성실히 본연의 역할을 이행하고, 합리적인 거래관계를 형성하는지 확인하려는 것이다.
일부 공인중개사들이 가격제안 과정에서 합리적이지 못한 경우가 있다는 지적이 있지만, 이 과정에서 실제적으로 어떤 외부요인에 의하여 판단이 편향되는지에 관한 연구가 부족한 실정이다. 이 연구에서는 의사결정 합리모형에 입각하여 공인중개사가 해당 부동산에 대한 시장가격을 합리적으로 추론하여 제안한다는 가정을 토대로 연구하였으며, 추가적으로 편향 가능성 요인을 확인하였다.
연구대상은 서울특별시에서 근무하는 공인중개사를 대상으로 설문조사를 실시하였다. 응답 공인중개사를 두 집단으로 나누어 한 집단은 통제집단, 다른 집단은 실험집단으로 설문하였다. 분석방법은 준 실험설계 방법(Quasi-Experimental Design)으로 하고, 실험집단에는 직전 거래가격을 자극요인으로 제시하였다. 두 집단의 동질성 확인 하에 독립표본 T-검정을 실시하였다. 그 결과 귀무가설이 채택되어, 결론적으로 직전 거래가격에 영향 받지 않고 독자적으로 시장가격을 제안하는 것으로 확인되었다. 즉 공인중개사가 과거에 관찰한 것을 토대로 판단하는 것이 아니라, 현재의 주어진 정보와 공인중개사 개인의 부동산 관련 지식까지 감안하여 합리적으로 시장가격을 제안할 것이라는 가정이 확인되었다.
첫째, 지역별 제안가격 특성 분석에서는 구별 특성에 따라 제안가격에 차이가 있는 것으로 나타났다. 설문 응답자가 소속된 지역 주변의 가격시세의 흐름을 평소에 관념적으로 생각하고 있다는 뜻으로 해석된다. 예를 들어, 강남구는 평소 다른 지역에 비해 가격이 높게 형성된 지역이다. 성별로 제안가격의 추세를 살펴보면 남성공인중개사가 집단중위 제안가격을 기준으로 상대적으로 고가 쪽을 주로 제안하였다. 연령별로는 45세 이하의 좀 젊은 그룹의 공인중개사들이 집단중위 제안가격 기준으로 상대적으로 높은 금액을, 50대나 그 이상의 공인중개사들은 상대적으로 낮은 금액을 주로 제안하였다. 이는 연령별로 위험부담을 다르게 인식하는 의사결정의 한 단면을 보여주는 것이다. 경력별로는 집단중위 제안가격 기준으로 가격분포 상 전체적으로는 정규분포의 형태로 고르게 분포되어있으나, 공인중개사 근무경력 7년에서 10년 전후의 활동적인 중견급 경력의 공인중개사들이 상대적으로 높은 가격을 제시하고 있어, 젊고 활동적인 공인중개사들이 다소 도전적으로 가격을 결정하는 것이라고 판단된다.
둘째, 통제집단과 실험집단 간 중요한 변수별로 일원배치 분산분석(One-Way ANOVA)을 실시한 결과, 실험집단과 통제집단 간에 연령과 학력, 경력 간에 통계적으로 유의한 차이가 없는 것으로 나타났다. 즉 중요한 비교변수인 연령, 학력 및 경력과 관련하여 통제집단과 실험집단 간에 표본이 고르게 분포됨을 알 수 있었다. 이는 준 실험설계에서 통계분석 타당도를 높이는 중요한 요소이다.
셋째, 여러 변수들 사이에 상관관계를 분석하였다. 그 결과 경력과 성별, 그리고 성별과 연령 간에 미미한 수준에서 상관관계가 있었으나, 무시할만한 수준이어서 전반적으로 연령, 경력, 학력 사이에 특별한 관계가 없음을 확인할 수 있어, 표본이 서로 간 독립적임을 알 수 있었다.
넷째, 부동산가격 제안과정에서 영향을 줄 수 있는 외부요인 중, 직관적 판단(휴리스틱)에 의한 왜곡 가능성을 확인하기 위하여, 행동경제학적 판단과제 설문방법을 원용하여 표본크기의 무시, 우연사건의 오해, 예측 정확성에 대한 착각, 탐색의 효율성, 고착과 조정 부분에 대한 설문과제를 분석하였다. 그 결과는 예측 정확성에 대한 착각의 판단과제에서만 휴리스틱(heuristic)이 존재하지 않고, 나머지 과제에서는 휴리스틱이 존재하는 것으로 나타났다. 앞으로 공인중개사가 의사결정을 할 때, 이런 휴리스틱 관련 부분은 주의를 기울일 필요가 있다.
연구결과는 공인중개사가 시장가격을 제안할 때 종전 사례가격에 크게 의존하지 않고 전문가로서 지식과 경험을 바탕으로 독자적인 시장가격을 제안함을 확인하였다. 이를 통하여 시장가격 제안과정에서 공인중개사가 성실히 본연의 역할을 이행함으로써 합리적인 거래관계를 형성하고, 건전한 시장 질서를 만들고 있음을 확인하였다.
이 연구는 서울지역을 대상으로 한 연구이기에 전국적으로 일반화하기에는 문제가 있다. 그리고 가격의사 제안과정에 나타날 수 있는 휴리스틱에 대한 연구를 좀 더 다양하게 분석할 필요가 있다. 이러한 추가적인 연구를 통하여 공인중개사의 의사결정과정에 도움을 주어야 할 것이다.
목차
Ⅰ. 서 론 11. 연구배경 및 목적 11) 연구의 배경 12) 연구의 목적 22. 연구의 범위 및 방법 31) 연구의 범위 32) 연구의 방법 3Ⅱ. 이론적 고찰 61. 행태이론 61) 휴리스틱의 개념 62) 휴리스틱의 유형 82. 협상이론 111) 협상력의 개념 112) 협상력의 구성요소 및 부동산 가격 결정요인 123. 부동산가격 제안과정 161) 준 실험설계 162) 공인중개사 역할 194. 선행연구의 검토 및 차별성 241) 행태이론 선행연구 242) 협상이론 선행연구 293) 준 실험설계와 윤리행동 선행연구 344) 선행연구와의 차별성 43Ⅲ. 연구의 모형 및 설계 441. 연구의 모형 442. 연구의 설계 및 가설의 설정 451) 연구의 설계방법 452) 가설의 설정 463. 조사내용의 구성 및 조사방법 471) 변수의 정의 472) 조사내용의 구성 483) 조사 집단에 제시된 내용 504) 조사 실시 53Ⅳ. 실증분석 541. 실험참여자의 특성 542. 응답집단 동질성 검증 561) 집단 간 동질성 검증 562) 상관관계 분석 593) 분석결과의 논의 613. 공인중개사의 행태분석 621) 가격제안의 독립성 확인 622) 가격제안의 특성 분석 663) 가격제안 시 편향가능성 분석 764. 요약 88Ⅴ. 결론 901. 연구의 요약 및 시사점 901) 연구의 요약 902) 시사점 912. 연구의 한계 및 향후과제 92<참고문헌> 93<부록> 101ABSTRACT 123
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