공매는 「국세징수법」 등에서 규정한 압류재산의 매각방법 중 하나인 법률 용어이자, 넓은 의미로는 공공기관에 의해 이루어지는 공개매각을 통칭하며, 공공부문의 자산을 효율적이고 공정하게 처분하기 위한 공개경쟁 입찰의 방법으로 정착하며 성장해 왔다. 공매와 경매는 모두 자유경쟁에 의한 입찰의 방법으로 진행되므로 여러가지 공통점을 갖고 있는데, 상대적으로 시장 규모가 작은 공매는 경매에 비해 관심과 연구가 적었다. 최근에는 공매시장의 규모가 경매시장과 비슷한 수준으로 성장하고, 공매 대상 물건도 다양해져 관심과 연구의 필요성이 증가하고 있다.
이에 본 연구는 연구 대상인 공매의 범위를 압류재산 공매인 공공매는 물론 사적매매에 해당하는 사공매까지 확대하고, 공매시장의 선행요인이 될 만한 다양한 경제요인과 공매 참여자들의 시장 전망 내지 예측치인 공매체감지수 그리고 유형별 공매 경쟁률 및 낙찰가율 사이의 관계와 영향에 대해 실증분석하였다.
분석 대상 경제 요인은 선행연구를 통해 부동산 및 공·경매시장의 변화에 영향을 미친다고 검증된 종합주가지수, 주택담보대출금리, 주택매매시장 소비심리지수, 아파트 경매 매각가율, 토지 경매 매각가율이다. 또한 공매 유형은 캠코가 공매 진
행한 압류재산 공매(캠코 공공매), 국유·공유·수탁재산 등에 대한 공매(캠코 사공매), 그리고 캠코 외 온비드 이용기관이 진행한 공매(이용기관 공매)로 구분하였다.
연구의 시간적 범위는 2011년 7월부터 2017년 12월까지 총 78개월 동안의 월별자료로 하였고, 압류재산 공매는 용도별 및 지역별 분류를 통해 세분화하였다.
또한 본 연구는 선행연구, 관련 기관 보유 자료 등에 대한 문헌조사와 실증분석을 중심으로 하고, 실증분석은 각 변수의 기초통계량 분석, 상관분석 및 다중회귀분석으로 진행하였으며, 실증분석 결과는 다음과 같이 요약할 수 있다.
첫째, 종합주가지수와 주택매매시장 소비심리지수는 공매체감지수에 유의한 정(+)의 영향을 미치고, 주택담보대출금리,아파트경매 매각가율, 토지 경매 매각가율은 대부분의 경우 공매체감지수에 유의한 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 이들 경제 요인 지표의 변화를 통해서 공매 참여자들이 공매시장 변화를 어떻게 체감 내지 전망하는지를 예상해 볼 수 있다.
둘째, 1개월 후 낙찰가율에 대한 공매체감지수는 캠코 공공매 경쟁률 및 낙찰가율, 캠코 사공매 경쟁률 및 낙찰가율, 이용기관 공매 경쟁률에 유의한 정(+)의 영향을 미친다. 6개월 간 거래량에 대한 공매체감지수는 캠코 공공매 경쟁률 및 낙찰가율, 캠코 사공매 경쟁률 및 낙찰가율, 이용기관 공매 경쟁률에 유의한 부(-)의 영향을 미치지만, 유의한 상관관계가 나타나지 않았다. 이는 캠코 공공매 중 주거용 건물 경쟁률 및 낙찰가율, 비거주용 건물 경쟁률 및 낙찰가율, 토지 경쟁률 및 낙찰가율과 경기 지역의 경쟁률 및 낙찰가율과 서울, 인천, 광주 지역의 낙찰가율에서도 동일하다. 결론적으로 1개월 후 낙찰가율 및 6개월 간 거래량에 대한 공매체감지수로 유형별 공매 경쟁률 및 낙찰가율을 산출하는 모형은 유용하게 활용할 수 있다.
셋째, 캠코 공공매, 캠코 사공매, 이용기관 공매로 구분된 각 유형별 공매 경쟁률은 해당 유형의 낙찰가율에 모두 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그리고 캠코 사공매 경쟁률은 캠코 공공매 낙찰가율에, 캠코 공공매 경쟁률은 캠코 사공매 낙찰가율에도 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것이 확인되었다. 따라서 각 유형공매 경쟁률은 다른 유형 공매 낙찰가율에도 직·간접적으로 영향을 미치고 있다고 할 수 있다.
위 내용을 참고할 때 공매집행기관 등이 공매 낙찰가율을 높이고자 한다면 공매 경쟁률을 높이려는 노력을 하여야 할 것이다. 또한 공매 관련 기관은 종합주가지수와 주택매매시장 소비심리지수 상승기에 공매 물건 공급을 늘리거나, 투자자들의 관심이 집중되는 다른 유형의 공매 물건이 많은 시기에 공매 공고를 하는 것이 고가 낙찰 및 수익 제고에 유리할 것이다. 아울러 공매시장의 확대나 공매 대상 물건을 다양화하는 방법이 전반적으로 공매 경쟁률 및 낙찰가율을 상승시키는 시너지효과를 낼 수 있다는 기대를 갖게 한다.
이와 함께 공매시장을 더욱 발전시키기 위해서는 실증분석을 통해 실효성이 검증된 공매 관련 정보의 공개 확대 및 확산, 공매 참여자 증대 노력 등이 필요하다.
구체적인 방법으로는 첫째, 유형별, 용도별, 지역별 공매 경쟁률 및 낙찰가율, 공매체감지수를 일반 공매 참여자들에게도 공개하고, 공매 물건 권리관계 파악에 필요한 정보의 공개를 더욱 확대하여야 한다. 둘째, 공매체감지수 등의 정보를 쉽게 활용할 수 있도록 관련 정보의 생산을 확대하거나 고도화할 필요가 있다. 셋째, 공매유형별로 상이한 공매 절차나 입찰 조건 등을 일치시켜 나가는 방향으로의 제도 개선이 필요하다. 넷째, 압류재산 공매와 법원 경매 절차를 조정하거나 공공부문 자산의 매각, 임대를 위한 입찰 방법 및 절차 등을 통합할 수 있는 법률 제정이 필요하다. 다섯째, 평균 약 6개월 이상인 공·경매 입찰 과정의 소요기간을 단축하여야 한다. 여섯째, 필요한 경우 민간의 부동산 거래나 법원 경매 입찰이 공매시스템인 온비드를 통해 입찰의 형태로 진행될 수 있도록 공매시장을 더욱 개방할 필요가 있다. 끝으로 공매 관련 기관들은 학계, 민간기업, 금융회사 등이 공매 관련 연구와 사업을 활발히 추진할 수 있도록 협력할 필요가 있다.