국문초록

공동주택 대량 공급을 위해 도입한 주택선분양제도는 수요자 자금을 활용하여 주택 건설업체 초기부담을 완화시키고 주택공급을 확대하기 위한 제도로 인정되었으나, 소비자 인식 및 시장 상황 변화로 선분양제도 문제점들이 지속적으로 제기되어 왔다. 공급자 위주의 주택공급시장에서 지금까지의 하자관리는 제도와 시스템이 명확하지 않아 사전적 예방이 아닌 사후보완에 치중되어 있다. 공급자는 하자 발생 시 A/S 및 하자보수보증금 제도 활용 등 소극적으로 대응한다. 공동주택 설계 및 시공에 관련된 정보는 사업주체 등이 보유하고 있어 계약당사자간 정보비대칭이 존재한다. 정보비대칭 상황에서의 분양계약은 하자발생에 대한 책임 및 제재 규정이 없어 시공자의 도덕적 해이를 조장하고 사업주체 등의 하자발생 예방 노력을 저해하여 품질 저하의 문제로 연결되고 있다.
공동주택의 설계 및 시공은 계약당사자간의 정보비대칭이 존재한다. 이로 인해 사업주체 등은 하자보수보증금 제도를 통한 형식적인 대응으로 하자를 처리하며, 하자발생에 대한 책임 및 제재 규정이 없어 시공자의 도덕적 해이를 조장하고 있다. 이는 사업주체 등의 하자방지를 위한 노력을 저해하여 품질 미흡 등의 문제가 발생하고 있다. 이러한 상황에서 분양계약자들이 분양계약 체결 시 자세한 설계, 시공과 관련된 기준을 확인하여 하자 발생을 사전에 예방해야 한다.
이에 본 연구에서는 정보비대칭을 완화하고 시공자의 도덕적 해이를 방지하여 공동주택 하자를 사전에 예방하고 분양계약자들을 보호하기 위하여 공동주택 분양계약과 하자에 관한 사항을 문헌조사를 통해 고찰하고 사례를 조사하여 입주 시 발생되는 하자의 유형을 분석하였다. 하자 발생원인 및 예방 방안에 대해 전문가들의 심층 인터뷰를 통한 질적 연구를 바탕으로 하자 발생 원인 및 예방 대책에 대하여 연구하였다. 선분양 제도에서 분양 계약 체결 시 활용 가능한 방안으로 분양계약자의 권리를 사전에 보호할 수 있는 계약목적물확인설명서 도입을 제안하고자 한다. 본 연구의 결과를 정리하면 다음과 같다.
첫째, 공동주택 하자 예방을 위한 사전 단계로 분양 계약 체결 시 하자 예방의 필요성과 그에 대한 방안으로 계약목적물확인설명서 도입을 제안하였다.
둘째, 기존 연구와 문헌을 통하여 공동주택 분양계약과 관련한 개념 및 제도를 고찰하고 하자의 개념, 관련 법규, 하자의 유형을 정리하고 하자 실태를 조사하였다. 하자를 사전에 예방하기 위한 방안을 도입하기 위하여 하자발생 원인 및 대책방안에 대하여 질적 연구 방법을 도입하여 전문가들의 심층 인터뷰를 실시하였고 분양단계, 건축단계, 관리단계에서 하자에 대한 다양한 경험을 통한 원인 및 대책을 분석하였다.
셋째, 공동주택 분양계약 시점을 하자 예방을 위한 최초의 단계로 기준하였다. 현 선분양제도의 문제점인 계약당사자간의 정보비대칭, 시공사의 주도적 사업으로 인한 도덕적 해이와 책임 의식 부족, 품질 저하 등의 문제를 해결하기 위한 공동주택 하자 예방 대책 방안을 분양단계, 건축단계, 관리단계로 나누어 제시하였다. 이와 함께 하자 예방 대책의 방안으로 분양 계약 체결 시 도입 가능한 계약목적물확인설명서를 제안하였다. 분양계약 체결 시 상호간의 정보 공유를 통해 동등한 입장에서 분양계약자의 권리를 보호하고, 이를 바탕으로 시공자는 주도적 지위를 이용한 관계에서 탈피하여 신의와 성실에 입각한 시공을 통하여 입주자의 안전한 생활환경을 보장해야 한다.
본 연구에서 제안한 계약목적물확인설명서 도입을 위해서는 사업주체, 설계자, 시공자의 책임 의식이 정립되어야 하고, 공급자가 아닌 분양계약목적물의 완성자로서의 의무를 가지고 설계 및 시공과 관련한 정보를 분양계약자들이 확인할 수 있도록 공시하거나 분양계약 체결 시 관련 자료를 제공하여야 한다. 법적인 강제 사항이 아닌 분양자로서의 설명, 고지 의무에 입각하여 지식 및 정보가 부족한 사회적 약자를 보호하기 위해 노력한다면 공동주택 하자 예방을 위한 새로운 시도가 될 것이며 상호간의 신뢰를 바탕으로 선의의 피해자를 줄이는 데 도움을 줄 것으로 기대한다.