최근 표준지공시지가의 적정성 및 신뢰성을 제고하기 위해 정부는 매년 공시가격의 현실화를 추진한바 있다. 정책목표를 설정하고 공시가격을 실거래가격 수준으로 정상화시키는 과정에서 토지공시가격의 양적 정상화를 이룬 점을 부정할 수는 없다. 그러나 토지공시가격의 현실화 과정에서 간과 될 수 있는 과세형평성 문제는 토지가격 공시제도의 질적 성장을 위한 중요한 화두가 되고 있다.
이에 본 연구는 부산광역시라는 광역 지자체의 구·군에 소재하고 있는 2016년도 표준지공시지가를 과세가치 대용치로 하고 2014년 1월 1일부터 2015년 12월 31일 사이에 거래된 실거래가격 자료를 수집하여, 실제 과세평가율(AR : assessment rate)에 근접한 데이터를 통해 공정한 토지 과세평가가 이루어지고 있는지를 검증해 보는 것을 목적으로 한다.
수평적 형평성은 과세평가의 중위수를 통하여 평가수준을 파악하고, 변이계수(COV) 와 분산계수(COD)를 이용한 비율분석을 통해 검증하였으며, 수직적 형평성은 PRD (Price-Related Differential)지표를 기준한 비율분석과 회귀분석으로서 Paglin & Fogarty, IAAO, Bell, Clapp모형 및 Cheng 모형을 기준한 분위회귀분석을 활용하여 검증하였다.
검증결과, 부산광역시 전체의 과세평가율은 63.2% 수준이었으나, 권역별, 구·군별, 용도지역별, 이용상황별, 거래가격구간별로 과세평가수준에는 차이가 존재하는 것으로 나타났다. 분산계수(COD)를 지표로 한 수평적 형평성 검증에서는 동부산권에서 수평적 불공평성이 확인되었으며, 구·군별 검증에서 중구, 동래구, 북구, 금정구, 연제구, 기장군에 불공평성이 나타났다. 용도지역 및 이용상황별 검증에서는 주로 도심지내에 소재하고 있는 주거지역, 상업지역, 공업지역과 주거용, 상업·업무용, 주상용, 공업용 토지에서 형평성을 만족하는 것으로 나타났으나, 대부분 시 외곽에 소재하고 대규모 공익사업이 빈번한 녹지지역과 개발제한구역 및 농업용과 자연림에서는 수평적 불공평성이 있었다. 그리고 거래가격 구간별로는 가장 가격수준이 낮은 구간에서 높은 구간으로 갈수록 수평적 형평성이 개선되다가 가장 가격수준이 높은 구간에 와서 다시 수평적 형평성이 악화되는 현상을 볼 수 있었다.
PRD분석과 회귀분석 및 분위회귀분석을 기준한 수직적 형평성 검증에서는 부산광역시 전반에 걸쳐 역진적 불공평성이 존재하는 것으로 확인 되었다. 일부 세부 항목별 검증에서 PRD 값을 기준한 비율분석과 회귀분석 및 분위회귀분석의 결과가 상반되는 경우도 있었다. 권역별로는 동부산권의 역진적 불공평성이 가장 심한 것으로 나타났으며, 구·군별로는 실거래가격 수준이 가장 높은 중구의 역진적 불공평성이 상대적으로 심했고, 연접한 구·군 간 그리고 연접하여 있지는 않으나 실거래가격 수준과 지역적 특성이 유사한 구·군 간에도 불공평성의 차이가 있음을 확인할 수 있었다.
용도지역별 검증에서는 전반적인 역진적 불공평성이 나타났으나 도시화가 완료된 주거지역, 상업지역 및 공업지역과, 도시화가 진행 중인 녹지지역 및 개발제한구역 간에 역진적 불공평성의 정도가 양극화 되어 나타나는 현상을 볼 수 있었다. 그 밖에, 이용상황별로는 주거용의 역진적 불공평성이 상대적으로 심한 것으로 나타났으며, 거래가격 구간별 검증에서는 가격수준이 가장 높은 구간과 가장 낮은 구간에서는 누진적 불공평성이 있었으나, 나머지 구간에서는 가격수준이 높아질수록 역진적 불공평성이 심하게 나타나는 것을 볼 수 있었다.
지역적 특성에서 찾은 불공평성의 원인으로는 최근 저금리 기조에 따른 부산광역시의 지가 급등현상과 시 외곽 지역의 낮은 과세평가율을 꼽을 수 있었으며, 토지 가격공시제도적 측면에서 보면 기본조사·평가지역의 확대, 감정평가업자의 독립성과 자율성의 침해요소, 실효성이 부족한 시·군·구간 가격균형협의, 그리고 실거래가격 자료의 한계 등을 지적할 수 있었다.
이번 연구는 좀 더 미시적인 측변에서의 과세평가 관리가 요구되는 시점에서 광역 지자체의 토지 과세평가 형평성을 실증적으로 분석한 최초의 연구로서 의의를 지니며, 분석결과를 토대로 불공평성의 원인 및 정책적 시사점을 제언함으로서 과세평가의 형평성을 제고하는데 기여할 수 있기를 기대한다.

In a recent year, The Korean Government has steadily carried out a scheme for realizing the officially assessed land price of standard land for taxation to the market price so as to enhance adequacy and credibility.
As a result of the scheme, there is no doubt for remarkable achievement for the Government Will in view of quantitative aspect as the officially assessed land price has gradually been increased approaching to the market price since then.
During this progress, however, the achievement in view of qualitative aspect has been figured out to be insignificant, and still need to be enhanced as it is on going hot issue against the principle of equity for taxation.
In this regard, this study is to demonstrate fairness and equity to see whether or not the officially assessed land price has impartially been carried out by scrutinizing the data obtained through the carefully screened volume of market transaction records from January 01, 2014 to December 31, 2015 and thereby comparing the data with actual assessment rate in the year of 2016 within the jurisdictional boundary of the Busan Metropolitan City Government.
In addition, as a result of analyses for demonstration, in cases where inequity and or unfairness are found to have been existent, an effort has exerted to identify the cause of the problem in either local-oriented aspect point of view or political point of view, and suggested political alternatives to overcome it.
The horizontal dispersion of equity has been grasped thru median number of appraisal value for taxation, and it has been analyzed for demonstration by Ratio analysis with coefficient of variation(COV) and coefficient of dispersion(COD) there-of. On the other hand, the vertical dispersion of equity has been analyzed for demonstration by ratio Analysis based upon Price-Related Differential(PRD) and Quantile Regression Analysis thru Paglin & Fogarty, IAAO, Bell, and Clapp Models.
As a result of the demonstration process for the lands within the jurisdiction boundary of The City, the overall level of the officially assessed land price for the rate of taxation has been figured out to be 63.2 %, but along with some variation in each district, county, zoning, utilization status, sections level of market price and so on.
The analysis results based upon Coefficient of Dispersion (COD) show that the East-Busan district along with Counties; ie, Buk-Gu, Gumjung-Gu, Jung-Gu, Dongrae-Gu, Gijang-Gun, etc. have been figured out to exhibit unfair in the horizontal dispersion of equity.
For the lands that are located within urban area of the city and those of which have already been developed ones that comprises residential, commercial, industrial complex zone including residential area, commercial and business, residential and commercial area, industrial complex zone, etc, have been figured out to exhibit horizontal dispersion of equity.
However, green conservation zone, green belt zone, agricultural zone and natural forest zone which are located in the skirt of urban area in which the large scale of projects for public business or services are mainly apt to be executed, have been figured out to exhibit horizontal dispersion of inequity
In addition, in the case of every step-up section interval of market prices, the analysis results have shown that the more the market price goes up to higher level of sections, the horizontal dispersion of equity exhibits much better shape until reaching to the most top level of section, and reversely turn down making worse it there-after.
In the case for the analysis of vertical dispersion of equity by Price-Related Differential(PRD) and Quantile Regression Analyses for the lands within jurisdictional boundary of The Busan Metropolitan, the results of it have exhibited regressive inequity. In some cases, the results by ratio and regression analyses, Quantile Regression Analysis based upon Price-Related Differential(PRD) have shown that they are being contrary to each other.
The analysis results by each district or county among them have also shown as follows; The East-Busan district has shown the most adverse regressive inequity, and JUNG-GU County, in which level of the market price is the most high, has shown relatively high regressive inequity, and the adjacent Counties among them or the Counties that are not adjacent but have similar local circumstances including level of market price have also shown to exhibit inequity.
The analysis results by zoning have also shown regressive inequity in general, but between the two group areas; one that has already been well-developed including residential, commercial, and industrial complex zone, and the other that is under being developed including green conservation and green belt zones have shown regressive inequity at the extreme ends. The analysis results by utilization status has shown that residential area exhibits relatively severe regressive inequity. The analysis results by market price have shown that the highest level of section of market price exhibits relatively severe regressive inequity.
The main causes of inequity identified thru the analysis by zoning can be summarized due to sharp rise of land market price and relatively lower officially assessed land price for taxation in the City. However, In political point of view for the officially assessed land price system, the resulted inequity as shown by analyses could have been contributed to such various factors as baseline investigation, extending of appraisal area, infringement on the independence and self-imposed control of Appraisal Agency, pursuing balanced tax rate among local governments with lack of practical effectiveness, lack of land market transaction data in volume etc.
I understand that this study implies exceptional significance under the circumstances of increased demand for fine control of tax rate thru microscopical approach as it is the first trial to identify and analyze equity and fairness of taxation by demonstration process of lands within the jurisdictional boundary of a specific local Government, and I expect that suggestions in this study to eliminate cause of the identified problems and to provide considerations for improvement in political point of view, will be contributed to overcoming inequity and unfairness for taxation accordingly.