가계는 청·장년기에 왕성한 소득활동과 저축으로 자산을 축적하고 소득보다 소비가 더 많은 노년기에는 자산이 감소하게 된다. 따라서 자산-연령 프로파일은 언덕모양의 역U자 형태를 보이게 된다. 이러한 생애주기가설에 기반한 전통적인 국내 선행연구들은 대체로 자산을 세분하지 아니한 전체 자산을 대상으로 연령효과와 코호트효과를 분석하는 것에 중점을 두고 진행되었다.
이에 따라 본 연구는 통계청 가계금융·복지조사 원시자료(2010-2016년)를 활용하여 Deaton 정규화 분석모형으로 가계자산을 부동산자산과 금융자산으로 나누고 나아가서 소득분위에 따라 자산 축적의 동태적 변화를 연령별· 코호트별· 시간별 관점에서 분석하고자 하였다. 분석결과, 가계의 부동산자산과 금융자산의 축적에 연령효과, 코호트효과 및 시간효과가 다음과 같이 나타났다.
첫째, 자산-연령 프로파일은 역U자 형태로 생애주기모형과 비슷하다. 다만, 그 정점이 부동산자산은 60대 전반, 금융자산은 40대 전반으로 나타나서 양 자산이 서로 다르다. 코호트를 통제하면 금융자산도 부동산자산과 동일하게 60대 전반이 정점이 된다.
둘째, 인구·사회학적 특성을 반영하면, 금융자산은 큰 변화가 없지만, 부동산자산은 80세 최고령까지 지속적으로 상향하는 패턴을 보이는데 이는 생애주기 모형과 다소 다른 모습이다. 소득상위계층들이 고령임에도 불구하고 부동산자산을 선호하는 이유는 저금리, 월세 대중화 등 환경 변화에 따른 자산포트폴리오 관리 차원이고, 60대 이상 연령그룹의 부동산 불패 경험과 불안한 노후에 대한 예비적 동기와 상속 대비를 위한 전략적 동기가 내재된 결과로 여겨진다.
셋째, 코호트효과로는 1960년대 출생 코호트의 부동산자산의 낙폭이 크게 나타나는데, 이는 1997년 외환위기 당시 30세 전후의 결혼 적령기에 있었던 코호트 특성이 반영된 결과로 보인다. 1960년대 출생자 중에서 60년대 전반(1960-1964년생)은 같은 베이비부머세대인 1950년대 후반(1955-59년생)과도 크게 다른 프로파일을 보이는 것은 외환위기 당시 생애주기단계의 차이에 따른 것으로 판단된다. 하지만 소득 5분위들은 1960년대 출생이라도 동년배들과는 달리 부동산자산을 상당 수준 축적했던 점과 소득 5분위그룹 내의 코호트 간의 편차가 작은 것은 가정형성 초기에 이미 富를 부모 등으로부터 적지 않게 이전받은 결과라고 추측할 수 있다.
넷째, 시간효과는 2010년 이후 부동산 경기의 부침에 따라 받은 영향이 투영되었고, 금융자산과 부동산자산의 시간효과가 마치 데칼코마니처럼 대칭적인 패턴을 나타내는 것은 양 자산 간의 상호 대체재적 속성에 따른 것임을 시사한다. 한편, 소득 5분위의 부동산자산의 경우는 1년 먼저 급상승 후 하락 및 재상승하는 W형태의 패턴을 보인다. 이는 정부의 부동산 정책에 즉각 반응해서 발 빠르게 실행에 옮기는 고소득계층의 군집행동식 투자행태가 반영된 결과로 판단할 수 있다.
다섯째, 자산 축적의 요인에서 배우자 있는 기혼과 대졸 이상 학력, 종업원을 두고 있는 자영업의 특성은 정(+)의 영향을 미치는 요인으로 금융자산과 부동산자산이 동일하나, 수도권 거주 변수는 금융자산과는 달리 부동산자산은 부(-)의 영향으로 작용한 것은 조사 기간 내의 수도권과 비수도권 사이의 부동산시장 경기의 차이로 분석된다.
본 연구의 의의는 생애주기 관점에서 소득 중·상위계층이나 인구·사회학적 특성을 반영하면, 노년기까지도 부동산자산의 축적이 지속된다는 것을 실증적으로 규명한 점과 시간효과 분석에서 금융자산과 부동산자산의 상호 대칭성 발견으로 양 자산 간 대체재적 성격과 부동산자산의 준금융자산성 함의를 밝히고, 부동산정책에 발 빠르게 대응하는 W자형 패턴의 군집행동적 투자행태를 발견한 점이다. 그리고 1960년대 출생그룹의 코호트효과를 확인하였고, 소득 5분위에서는 열악한 코호트 특성이 예외가 되고, 이미 30대에 상당수준의 부동산자산 축적 및 코호트 간의 작은 편차 등 부의 대물림으로 추측되는 패턴을 발견한 점이다.
본 연구의 시사점으로는 시간효과에서 발견된 부동산자산의 준금융자산성과 금융자산과의 대체재적 성격 그리고 W자 행태의 군집행동적 투자패턴 발견은 학술적 가치가 있다고 평가된다. 생애 말년까지 축적되는 부동산자산이 향후 경제적 충격 등 환경 변화에 따라 노후의 위협 요소될 우려가 크므로, 가계 차원에서는 다운사이징 등 포트폴리오 조정이나 부동산자산의 유동화로 노후 소득의 안정적 조달 방안을 강구해야 할 것이다. 금융회사 차원에서는 코호트별 특성을 감안한 맞춤형 상품개발과 자산관리 자문서비스 지원이 요긴하며, 정책 차원에서는 부의 대물림 추측과 관련하여 조세 형평을 위한 세원 확보 노력과 주택연금 등 다양한 유동화상품의 개발과 획기적 개선 그리고 부동산시장 붕괴에 대비하는 정책수단도 요구된다.

Households accumulate wealth through vigorous income activity and savings in adolescence and manhood and come to get their wealth reduced in senescence where consumption occurs more greatly than savings. Accordingly, the wealth-age profile comes to show a hill-shaped inverted U-form. Traditional domestic previous studies based on this life cycle hypothesis did not subdivide wealth or assets in general but focused on analyzing the age effect and cohort effect for whole wealth or assets.
Therefore, this study divided household assets into property assets and financial assets based on Deaton''s normalization analysis model by using raw data of the household finance · welfare survey of National Statistical Office(2010-2016) and furthermore attempted to analyze the dynamic change of wealth accumulation in accordance with income quintiles from age, cohort and time perspectives. As a result, it was found that the age effect, the cohort effect and the time effect occurred on the accumulation of property assets and financial assets in households as follows:
First, the wealth-age profile is similar to the life cycle hypothesis in an inverted U-form. Its apex in property assets was found to exist in the first half of the 60s and in the first half of the 40s in case of financial assets, which indicates that there is a difference between two assets. If the cohort is controlled for, financial assets like property assets come to arrive at the apex in the first half of the 60s.
Second, financial assets did not make great changes if socio-demographical characteristics were mirrored, and property assets showed a pattern of continuing to move upward up to the highest age of 80 years. This is the figure somewhat different from the life cycle model. Upper-income brackets have a preference for property assets though they may be old. The reason is thought to include the dimension of asset portfolio management with environmental changes such as low interest rates, popularized monthly rent and so on, and experiences in the barbican of real property by the age group of people in the 60s or older, the preliminary motive for unstable old age and the strategical motive to prepare for inheritance.
Third, it was found that in terms of the cohort effect, there was a great drop in property assets in the cohort of people born in the 1960s, which is seen to result from the reflection of the characteristics of the cohort put at the marriageable age of around their 30s at the time of the foreign exchange crisis in 1997. People born in the first half(1960-1964) of the 1960s, of those born in the 1960s, showed the profile greatly different from those born in the latter half of the 1950s, the baby boom generation, which is judged to be attributable to a difference in the life cycle stage at the time of the foreign exchange crisis. But people in the income quintiles, unlike their cohorts, accumulated a given level of property assets thought they might be born in the 1960s, and the small deviation between cohorts within the group of income quintiles can be guessed to be because they already inherited a considerable level of wealth from their parents at the initial stage of family formation.
Fourth, influences from the ups and downs of the real estate business since 2010 were projected into the time effect, and the time effect of financial assets and property assets showed a symmetrical pattern like decalcomanie, which implies that they take on a character of mutual substitute goods. On the one hand, the property assets of income quintiles showed a W-form pattern of their sharp rise in one year, drop and second rise. This can be judged to result from the reflection of the herding-behavior investment of the upper-income bracket in quick response to the real estate policy of government.
Fifth, it was found that married life with the couple, academic background of higher than college graduation and private business with employees had a positive effect on the wealth accumulation of both property assets and financial assets. But the variable of residence in the metropolitan area had a negative effect on the accumulation of property assets unlike financial assets, which is analyzed to have been due to a difference in the real estate market business between the metropolitan area and the non-metropolitan area over the period of survey.
This study has its significance in that it made an empirical investigation into the fact that the wealth accumulation of property assets lasts up to senescence when middle- or upper-income brackets and socio-demographical characteristics are reflected from a life cycle perspective. And it made clear the character of substitute goods of financial assets and property assets and the connotation of the semi-financial assets nature of property assets by finding out the mutual symmetricalness of both assets in relation to time effect analysis. And it found out the W-form pattern of herding-behavior investment in quick response to the real estate policy. And it found out the cohort effect of the group of people born in the 1960s and found that the poor cohot characteristic was an exception in income quintiles and there was a pattern guessed to be the inheritance of wealth such as the accumulation of a considerable level of property assets in the 30s and a small deviation between cohorts.
This study has its implications of academic value in that it found the semi-financial assets nature of property assets found in the time effect, the mutual substitute goods between property and financial assets and the W-form herding-behavior investment. Property assets accumulated up to the latter years of life may be the great factor threatening to old age with environmental changes such as future economic shocks. So there is a need to consider the scheme for stable old-age income through portfolio adjustment such as downsizing at the household level or the securitization of property assets. At the financial company level, it is urgent to develop customized financial products suited for cohort characteristics and provide support for asset management consulting service. At the policy level, it is necessary to make efforts to secure the sources of tax revenue for tax equity in relation to the inheritance of wealth, to develop and innovatively improve diverse securitized products such as housing pension and to provide against the collapse of the real estate market.