부동산담보대출 상환부담과 연체결정에 관한 연구 :A Study on the Repayment Burden and Delinquency Decision of Real Estate Mortgage

김정엽

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자료유형: 학위논문

저자정보: 김정엽 (건국대학교, 건국대학교 대학원)

지도교수: 이현석

발행연도: 2018

저작권: 건국대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.

이용수6

이 논문의 연구 히스토리 (2)

2019

부동산담보대출 보유 및 상환부담 결정요인에 관한 연구

김정엽 , 이현석 부동산학연구 2019.01 학술저널

2018

부동산담보대출 상환부담과 연체결정에 관한 연구

김정엽 부동산학과 2018.01 학위논문

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가계부채의 증가는 가계의 소비를 위축시켜 전체 실물경기에 영향을 미치며, 차입자가 감당하기 힘든 부채수준은 금융권 부실화를 초래하여 전체적인 경제시스템의 리스크로 작용할 수 있다. 따라서 본 연구에서는 부동산담보대출 보유 여부를 중심으로 부채보유와 차입자의 상환부담에 미치는 요인을 지역특성, 시간특성, 가구특성, 경제적 특성 등으로 구분하여 분석하고 객관적 상환부담 및 주관적 상환부담 결정요인을 도출하여 각각 비교분석하고 실제 연체에 미치는 영향을 분석한다.
분석결과 부동산 담보대출의 부채보유여부와 상환부담, 그리고 연체결정 모두 지역과 시간특성에 영향을 받았으며, 지역이 수도권일수록 부채보유확률이 높고, DSR과 상환부담확률은 높았으나 연체확률은 낮은 것으로 분석되었다. 시간이 지날수록 부채보유확률과 DSR은 증가하였으나 상환부담의 시간에 따른 편차는 크지 않았으며, 연체확률은 시간이 갈수록 낮아졌다. 이와 같은 이유는 부동산 가격 상승과 지속적인 저금리 현상이 차입자의 상환부담과 연체확률을 낮추는 요인으로 작용하였기 때문으로 판단되며, 수도권 거주 가구의 자산축적 수준이 비수도권에 비해 상대적으로 높고 직업의 안정성 또한 우수하며, 대출금의 사용목적이 대부분 거주 부동산 구매로서 부채의 질적 수준이 높기 때문으로 분석된다.
가구특성에 있어서는 연령과 가구원수, 직업특성 등이 영향을 주었으며, 연령의 경우 가구의 생애주기 특성이 부채보유결정과 상환부담, 연체결정에 전반적으로 영향을 주는 것으로 분석되었다. 가구원수 역시 가구원수가 많을수록 부채보유확률과 상환부담을 증가시키고 연체확률도 증가시키는 것으로 분석되었다. 직업이 안정적일수록 상환부담과 연체확률이 낮아지는 것으로 분석되어 절대적인 소득수준과 함께 소득의 지속성도 고려되어져야 함을 시사한다.
가구의 경제특성 역시 자산과 소득수준이 부채보유와 상환부담, 연체결정 전반에 걸쳐 영향을 주었다. 순자산액은 많을수록 부채보유확률과 DSR은 늘고 상환부담확률은 줄어 가구의 자산형성에 부동산이 영향을 미치고 있음을 보여주었으며, 부동산담보대출이 가구의 자산축적에 활용되고 있음을 보여주었다. 또한 DSR이 클수록 상환부담을 느낄 확률이 높아져 차입자들이 경제적인 수준과 원리금 상환의 상태에 대해 잘 인지하고 있음을 보여주어 객관적 지표와 함께 주관적인 상환부담지표에 대한 고려가 필요함을 시사한다.
대출금의 사용목적에 있어서는 부동산 구입일 때는 연체확률이 낮았지만 사업자금으로 활용할 목적으로 대출을 실행한 경우는 연체확률이 높았다. 부채보유결정요인 및 상환부담결정요인분석과 연관해보면, 자영업자이며 사업자금 목적으로 부동산 담보대출을 활용한 경우 부채보유확률도 높고 상환부담과 연체확률도 상대적으로 높을 것으로 예상되어 이에 대한 관리의 필요성이 있음을 보여준다.
종합해보면 차입자의 상환부담을 평가하는데 있어서, 가구의 경제적 지표뿐 아니라 정성적 지표인 연령, 가구원수, 직업특성, 대출금의 사용목적 등과 시장과 금리 등 거시지표의 대리변수인 지역과 시간과 같은 시공간 지표 또한 고려되어야 할 것이다. 또한 위험평가 시 객관적 지표와 주관적 지표의 비교분석을 통해 보다 합리적인 의사결정을 내려야 할 것으로 판단된다.

Increase in household debt affects households'' consumption, influencing the entire real market and debt level that borrowers cannot afford cause bankruptcy of financial sector. This will, in turn, be a risk factor for the overall economic system. This study analyses the factors affecting debt retention and repayment ability of borrowers by regional characteristics, time characteristics, household characteristics, and economic characteristics, focusing on the possession of real estate secured loans. Objective repayment capabilities and subjective repayment factors were derived and analyzed separately and further analysis was conducted to study the effects on actual delinquency.
The study have shown that debt holdings, repayment burden, delinquency decisions of real estate mortgage loans were affected by the location and time characteristics. Probability of debt holding, DSR and probability of experiencing repayment burden increased if the location was closer to the metropolitan area, but probability of delinquency was decreased.
Probability of debt holding and DSR increased over time but deviation of probability of experiencing repayment burden was not large. Probability of delinquency decreased over time. It can be seen that the following factors have contributed to lowering the borrower''s repayment burden and delinquency probability: rise in real estate price; persistently low interest rates; better wealth and job security of residents living in the metropolitan area; as well as better debt quality formed by the loans that are mostly used for the purchase of residential real estate.
The characteristics of households were influenced by age, number of households and occupational characteristics. Especially in the case of age, the life cycle characteristics of households had overall influence over debt retention decisions, repayment burden and delinquency decisions. The higher the number of households, the higher the probability of holding debt, repayment burden, and probability of delinquency. The more stable the job, the lower the repayment burden and probability of delinquency. This suggests that the absolute income level as well as the substantiality of income should be considered for the application of related policy in the future.
Within the economic characteristics of households, the total asset and income levels have overall influence over debt retention, repayment burden, and delinquency decisions. As the net asset value increased, probability of debt holdings and DSR increases and probability of repayment decreases. This shows that real estate is affecting the formation of household assets and shows real estate mortgage loans are used for the accumulation of household wealth. In addition, the higher the DSR, the higher the likelihood of a repayment burden, indicating that borrowers are well aware of their economic level and the state of repayment of principal, suggesting that subjective indices and subjective reimbursement indicators should be provided in the future.
Probability of delinquency was low when the purpose of the loan is to purchase real estate however, probability of delinquency was high when the loan was executed for the purpose of business funds. When using real estate mortgage loans for business financing, probability of debt holdings is high, and the repayment burden and delinquency probability are expected to be relatively high.
In conclusion, when assessing the repayment burden of the borrower, not only the economic indicators of the household but also the qualitative indicators such as age, number of households, the characteristics of the profession, the purpose of the loan, should also be considered. In addition, we will make more reasonable decisions by comparing and analyzing objective and subjective indicators in the risk assessment.

#가계부채 #부동산 수요 #부동산담보대출 #DSR #상환부담 #연체

제1장 서론 1
제1절 연구의 배경 및 목적 1
1. 연구의 배경 1
2. 연구의 목적 3
제2절 연구의 범위 및 방법 5
1. 연구의 범위 5
2. 연구의 방법 6
제2장 가계부채 현황 및 이론적 고찰 8
제1절 가계부채현황 및 차입상환부담지표 8
1. 가계부채현황 8
2. 차입상환부담지표 11
제2절 자산축적관련 이론 14
1. 2기간 효용극대화 이론 14
2. 부채보유와 생애주기 가설 16
제3장 부채보유 및 상환부담 결정요인 분석 19
제1절 분석의 배경 및 선행연구 19
1. 분석의 배경 19
2. 부채보유 결정요인 관련연구 20
3. 부채상환부담 관련연구 26
제2절 분석자료 및 변수설정 32
1. 분석자료 32
2. 변수설정 36
제3절 연구모형 및 가설 41
1. 연구모형 41
2. 연구가설 44
제4절 실증분석 48
1. 부동산 담보대출 보유여부 결정요인 분석 48
2. 상환부담 결정요인 분석 54
3. 분석결과 요약 68
제4장 상환부담에 따른 연체 결정요인 분석 70
제1절 분석의 배경 및 선행연구 70
1. 분석의 배경 70
2. 연체 결정요인 관련연구 71
제2절 분석자료 및 변수설정 76
1. 분석자료 76
2. 변수설정 76
제3절 연구모형 및 가설 78
1. 연구모형 78
2. 연구가설 80
제4절 실증분석 81
1. 상환부담 지표를 활용한 연체 결정요인 분석 81
2. 분석결과 요약 91
제5장 결론 93
제1절 연구의 요약 및 시사점 93
제2절 연구의 한계 95
참고문헌 97
부록 104
ABSTRACT 114

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