현대도시에서 공동체의 목적과 형태가 다양해졌으나, 주택단위에서 가깝게 거주하면서 대면접촉을 기반으로 사회적 관계를 형성하는 주거공동체의 필요성은 여전히 존재한다. 이에 따라 최근 주거공동체를 형성하고 유지하기 위한 공동체주택이 자생적으로 나타나고 있으나, 과거 동호인주택이 공동체의 지속성 확보에 실패한 것과 동일한 문제점들을 가지고 있다.
또한 현재 공동체주택은 도입 초기이기 때문에 안정적인 계획의 과정이 부족하며, 다양한 추진주체에 의하여 서로 다른 방식의 계획과정을 거치고 있다. 추진주체의 특성과 계획과정의 차이는 공동체주택의 계획결과에도 차이를 유발할 수 있으며, 공동체주택과 주거공동체의 지속성에도 차이가 발생할 수 있다.
따라서 본 연구의 목적은 주거공동체가 지속성을 가지기 위한 공동체주택의 방향을 제안하는 것이다. 이를 위하여 먼저 추진주체의 특성을 유형화하고, 이 유형을 기준으로 공동체주택의 계획과정과 계획결과를 분석하였다. 이와 같은 과정을 통하여 주거공동체의 지속성 확보 측면에서의 문제점을 밝히고, 그에 대응할 수 있는 공동체주택의 방향을 제시하고자 한다.
이와 같은 연구목적의 달성을 위하여, 추진 주체 특성이 계획과정과 계획결과에 영향을 미칠 것이라는 가설을 설정하고 이를 밝혀내고자 하였다. 이를 위하여 추진주체의 특성, 계획의 과정, 계획의 결과를 분석하였다. 본 연구는 16개의 공동체주택을 분석하였으며, 이 16개 주택들은 본 연구에서 정의된 공동체주택의 정의에 부합하는 거의 모든 주택이다.

우선 2장에서 이론적고찰을 통해 주거공동체가 지속되기 위하여 공동체주택이 가져야하는 특징을 도출하였다. 이는 적합한 형성체계, 안정된 점유형태, 생애주기 대응능력, 적합한 공동체 활동공간, 운영 및 관리체계이며, 공동체주택의 추진주체와 계획은 이러한 요건을 만족시킬 수 있어야 한다.

3장에서는 추진목적과 추진방식을 기준으로 추진주체의 특성을 유형화하였다. 추진목적은 공통적인 목적과 기존공동체의 유무, 추가목적을 바탕으로 구분하였고, 추진방식은 추진의 주체특성과 추가구성원 유무를 기준으로 구분하였다. 이를 근거로 [기존], [기존-모집], [기존-추가목적], [민간-모집], [공공-모집] 5가지로 추진주체의 유형을 도출하였다. 또한 유형에 포함되는 주택사례의 설계자와 거주자에 대한 인터뷰를 바탕으로 각 유형이 가지는 가능성과 한계를 도출하였다.

4장에서는 계획과정을 주택기획단계, 기본계획단계, 세부계획단계로 구분하고, 앞서 도출한 5가지 유형별로 갖는 차이점과 영향 요인 및 한계점을 분석하였다.
분석결과, 주택기획단계에서는 기존 공동체의 유무가 대지선정 및 공유공간의 초기 방향성을 결정하는 중요 요인이었다. 기본계획단계에서는 전 단계에서 결정된 사항들에 대한 기술적 서포트와 주거비 감소를 중섬적으로 다룬다. 특히 여기서 주택가격의 절감이라는 목표가 계획에 차이를 유발하는 중요한 요인이다. 세부계획단계는 추가 구성원발생 및 지역공동체와의 교류에 대한 고려, 주변 민원이 계획변경을 발생시키는 주요 요인이었다.
계획과정 측면에서, 공동체주택이 가지는 가장 큰 문제점은 기존 공동체만으로는 추진할 수 있는 공동체자체가 희소하기 때문에 모집과정을 포함할 수밖에 없다는 것이다. 모집을 포함하는 계획과정에서는 주택의 물리적인 방향이 가장 먼저 확정된 후에 구성원이 결정되고, 공동체 교육프로그램을 통해 이들 간의 연대감을 형성한다. 즉, 공동체주택의 거주를 결정하는 시점에서 구성원 사이에 사회적관계가 부재한 모순을 가지는 계획과정을 가지고 있는 것이다.

5장에서는 계획결과를 분석하였다. 입지, 배치, 공유공간, 소유방식, 운영 및 이용과 같은 계획의 결과는 추진주체의 특성과 계획의 과정에 따라 차이를 나타낸다. 세부 분석내용을 요약하면 다음과 같다.
입지의 경우, 기존의 공동체가 있는 3개 유형과 전체구성원을 모집해서 추진하는 2개 유형사이의 차이가 크다. 전자는 기존공동체 활동지역과의 접근성이 입지결정의 주요 요인인 반면, 후자는 일반적인 공동주택 입지 선호요인(대중교통, 편의시설)을 중요하게 고려하였다.
배치에서는 지역공동체와의 공유와 수익시설이 계획적 차이의 주요 요인이었다. 또한 공유공간은 동일 층 내에서의 활용, 주택구성원 전체가 활용, 지역과 함께 활용, 실외공간으로 구분되며, 해당 공간의 실 사용자의 범위에 따라 계획적 차이가 발생하였다. 이와 같은 이용자의 차이에 따라 공간의 규모, 층, 시설의 종류에 영향을 미쳤다.
소유방식과 관련해서는, 대부분의 주택이 개별소유방식이었으나, 공동체주택 운영과 더불어 종교, NGO와 같은 추가목적을 가지는 경우에 주택협동조합을 결성하여 조합이 전체 주택을 소유하는 사례가 나타났다. 즉, 주거 이외의 추가목적이 목적이 소유방식에 차이를 발생시키는 요인임을 알 수 있다. 운영 및 이용에 있어서도 추가목적을 갖는 경우에는 주택협동조합을 결성하여 규범화된 운영을 하고 있었으나. 그 외의 주택들은 대부분 운영과 이용을 위한 규범이 존재하지 않았다.
계획결과 분석에 따른 공동체주택의 문제점은 다음과 같다. 먼저 계획 측면에서는 주차공간을 변용한 외부공유공간의 소멸가능성, 수익시설의 용도 변경으로 인한 주호의 안전성 저하, 부적합한 국공유지 활용부지에의 입지, 코어부를 활용한 공유공간의 전용공간화, 그리고 공유공간 보다는 수익시설이 적극적으로 계획되는 문제가 있다. 이는 지역과 연계 소통하는 공동체주택으로 지속되기에 한계가 있다.
소유방식 측면에서, 공유공간을 지분 소유하는 경우, 비주거용도의 공유공간을 도입하기 어렵다는 문제가 있다. 반면에 공동명의나 개인소유되는 공유공간은 구성원이 변경 시 해당 공유공간이 소멸되거나 변질될 가능성이 매우 높다. 조합을 통한 공동소유의 경우에는, 재산가치 변동에 대한 정산이 어렵다는 점이 가장 큰 문제이다.
운영 및 이용 측면에서는, 조합을 설립하지 않은 개인의 선의에 의한 운영방식(과거 동호인주택 방식)으로는 향후 주택의 성격 및 공유공간의 변질가능성이 매우 높으며, 운영 및 관리를 위한 비용의 징수가 어렵다는 문제가 있다. 또한 주택협동조합이 설립된 경우에도, 현재의 조합정관은 구성원 변동, 관리비 징수, 사용방법 등에 대한 세부적 내용을 닮고 있지 못한 한계가 있다.

위와 같은 분석의 결과를 바탕으로, 6장에서는 향후 공동체주택의 방향을 제시하였다. 세부 내용은 다음과 같다.
먼저, 공동체적 삶을 경험하고 싶으나 현재 충분한 공동체를 가지지 못한 사람들도 공동체주택의 구성원으로 포함하기 위해서는 구성원을 모집하는 과정이 포함될 수 밖에 없다. 모집을 포함하는 계획과정에서 중요한 개선점은 주택기획 이전에 구성원 사이의 연대감 형성이 이루어지도록 하는 것이다. 이를 위해서는 공공의 지원을 받는 중간지원조직이 추진주체의 확립과 계획과정을 지원해야 한다.
소유측면에서는, 주호와 공유공간이 연계되는 소유구조가 필요하다. 이를 위해서는 주택협동조합을 통한 주택의 공동소유가 이상적이다. 주택의 공동소유가 불가능한 경우에는 공유공간을 주호의 공유면적으로 포함하여 지분으로 소유하도록 해야 한다.
계획측면에서는, 가변구조, 순환형 주거공간, 주호교환체계 등을 마련하여 생애주기와 구성원의 변화에 대응할 수 있어야한다. 또한 주호안정성을 확보하기 위하여 공유공간을 독립적으로 접지부에 계획하여야 한다. 이와 같은 공유공간의 배치는 향후 해당 공동체의 생애주기 변화에 따라 수익시설로의 변화도 가능하게 한다.
적합한 운영 및 관리를 위해서는, 공동소유하지 않는 경우에도, 조합을 설립하여 정관을 통한 운영 및 관리를 실시하여야 한다. 장기적으로는 다세대주택과 같은 소규모 공동주택의 공동관리 제도가 보완되어야 할 것이다.

본 연구는 주거공동체가 중심이 되는 새로운 주택유형인 공동체주택에 대한 초기연구로 공동체주택에 대한 이론적 배경과 건축적 이해를 심화하였다. 또한 추진주체가 계획과정과 계획결과에 영향을 미치는 것을 검증하고 영향요인을 밝혀냈으며, 향후 계획의 개선점 및 방향을 제안하였다는 점에서 의의가 있다. 본 연구의 결과는 보다 나은 공동체주택을 계획하는데 활용될 수 있으며, 공동체주택에 대한 공공의 지원방안 마련을 위한 기초자료로도 활용될 수 있다. 나아가 주거공동체가 주도하는 자율적 주거재생방안의 마련에 기여할 수 있을 것이다.