1981년 3월 5일 제정된 주택임대차보호법은 임차인의 임차보증금 보호와 서민들의 주거안정을 도모하고자 하는 취지에서 제정된 중요하고 의미가 있는 법이다. 주택임대차보호법의 취지는 임차인이 주민등록과 주택의 인도에 의한 대항요건만 갖추면 임대인에 대한 대항력을 인정하는 것이었다.
하지만 주택임대차보호법은 임차인이 대항요건을 구비하였다고 하더라도 선순위담보물권 등이 존재하는 경우에는 임대인에게 대항력을 주장할 수 없는 한계를 가지고 있었다. 즉, 주택임대차보호법에 대해 소액임차인은 선순위가 존재하는 담보물건에 대항요건만 구비하였다가 소액인 임차보증금마저도 잃어버리는 경우가 발생하였다. 이러한 문제점을 해소하기 위해 주택임대차보호법은 1983년 12월 30일 제2차 개정에서 제8조에 “소액보증금의 보호”의 조문을 신설하였다.
임차인이 임대인에게 임대차계약을 체결하고 임차보증금을 지급하더라도 근저당권과 같은 물권이 선순위로 존재하는 경우 임대차계약은 채권에 불과하여 임차인은 임차보증금을 배당받지 못하게 된다. 이러한 사유로 소액이 아닌 임차인도 보호해야 할 당위성이 발생하였다. 주택임대차보호법은 1989년 12월 30일 3차 개정에서 제3조의 2를 신설하여 임차인이 대항요건에 확정일자를 갖춘 경우 물권적 효력인 우선변제권을 부여하였다. 이로써 임차인이 근저당권자 등 물권을 가진 자와 다툼이 발생하더라도 순위에 따라 임차보증금을 보호받을 수 있게 되었다.
이러한 시대적 배경 속에 탄생한 최우선변제권과 우선변제권은 서민의 주거안정에 상당히 기여하여 온 것이 사실이다. 하지만 제정취지와는 달리 소액임차인처럼 보이는 가장임차인이 최근 2010년부터 2014년까지 5년간 배당이의 사건에서 점차 증가하고 있는 추세이다. 최우선변제권의 문제점을 확인하기 위해 실제 경매사건에서 임차인 중 소액임차인과 소액임차인 중 추정된 가장임차인의 비중을 조사하였다. 이를 위해 2005년부터 2014년까지 서울, 경기, 인천지역의 집합건물 중 10년간 진행된 경매사건을 분석하였고, 이를 통해 임차인 중 소액임차인들의 비중을 알아보았다. 임차인 중 소액임차인이 차지하는 비중은 서울과 경기지역 아파트가 평균 53.6%와 59.7% 수준이나, 인천지역 아파트는 83.4%를 차지하는 것으로 나타났다. 한편 서울과 경기지역의 연립과 다세대에서 임차인 중 소액임차인이 차지하는 비중은 평균 61.7%와 77. 2% 수준이나 인천지역은 96.0%나 되었다. 결론적으로 물건은 연립과 다세대가, 지역은 인천지역에서 소액임차인의 비중이 높게 나타났다. 서울, 경기, 인천지역의 아파트의 소액임차인 중 추정된 가장임차인의 비중은 각각 79.6%, 71.5%, 70.8%로 나타났다. 서울, 경기, 인천지역의 연립과 다세대에서 소액임차인 중 추정된 가장임차인의 비중은 각각 57.1%, 58.5%, 67.8%로 나타났다. 추정된 가장임차인의 비중은 아파트가 높으며 지역적으로는 인천지역이 높게 나타났다.
최우선변제권의 문제점을 확인하기 위해 금융기관에서 배당 배척한 136건을 대상으로 가장임차인을 유형별로 분류하였다. 이 유형에 맞게 법률적 근거로써 네 가지의 사례와 판례를 찾아 가장임차인의 문제점을 검토하였다.
첫 번째 유형은 실질적인 대항요건이 흠결된 상태에서의 임차인이다. 이러한 임차인은 형식적으로만 대항요건을 구비하였을 뿐이며, 실질적으로는 해당물건에 점유하고 있지 않으면서 점유하고 있다고 주장한다.
두 번째 유형은 채무자나 소유자의 친ㆍ인척관계이거나 채권ㆍ채무관계에 있는 임차인이다. 임차인이 채무자 또는 소유자의 부모, 장인ㆍ장모, 형제 등의 관계를 형성하면서 소액임차인으로 가장한 경우이다. 또한 채무자나 소유자의 채권자가 채권회수가 어려움을 인지하고 임차인이 돌변하는 경우이다.
세 번째 유형은 소유자와 임차인간의 통정의 허위표시나 임차인의 임대차계약에 대한 신의칙 위반 등의 사해행위를 하는 임차인이다. 이 때 임차인이 명의만 대여해 준 경우이거나, 임차인이 다른 임차인에 대해 진정한 임차인이 아니라도 하였다가 재차 번복하는 경우 등이 있다.
네 번째 유형은 권리남용 등 기타이다. 현재 임차인이 전 경매사건에서도 가장임차인이었던 경우이거나 공인중개사인 남편이 근저당권 채권최고액의 합이 시세를 초과하여 곧 경매가 진행될 물건에 임대차계약을 체결한 경우이다.
주택임대차보호법이 제정되고 시행되어 온지 35년이 지나고 있다. 임차인이 임대인에게 전부의 임차보증금을 지급하고 이와 동시에 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖추고 우선변제권을 행사하거나 대항력을 주장하던 시절은 지나가고 있다. 최근에는 지속적인 금리하락으로 인해 임대인이 임차인에게 월세를 요구하는 비중이 증가하는 추세이다. 이와 같이 임차보증금이 전액에서 일부로 변해감에 따라 소액임차인으로 가장하여 최우선변제권을 행사하고자 하는 가장임차인이 점점 증가하는 추세이다. 이러한 급변하는 현실 속에서 최우선변제권에 대한 제도적인 개선안이 시급히 시행되어야만 한다. 채무가 과다한 상태에서 전입한 소액임차인이나 금융기관에서 정상적으로 대출을 취급하였음에도 불구하고 선순위로 전입한 것으로 보이는 임차인에 대한 개선안이 요구된다. 이를 통해 소액임차인을 가장한 임차인들이 최우선변제권을 남용하는 것을 방지할 수 있을 것이다. 더 나아가 개선안은 서민의 주거안정을 꾀하는데 조금이나마 기여할 수 있기를 기대한다.

【주요어】 주택임대차보호법, 대항력, 최우선변제권, 가장임차인, 소액임차인