우리나라는 급격한 경제성장에 따라 단기간에 대규모의 아파트를 건설하여 공급하였고 주택보급률이 높아짐에 따른 공급과잉으로 미분양 현상이 일어나고 있으며 그 중 저층부의 미분양 세대가 많다.
이에 따라 공동주택 저층부도 다양한 형태의 차별화요소를 계획하게 되었으며 사업주체도 선호도가 낮은 저층세대의 분양률을 높이기 위해 다양한 차별화요소를 개발하기 위한 많은 노력을 하고 있다.

본 연구는 확장성, 접지성, 접근성은 우수하지만 채광, 환기, 조망, 소음, 냄새, 방범, 프라이버시 등의 문제가 있는 공동주택 저층부 미분양세대에 대한 분양성 향상을 위한 방법으로 저층부의 차별화요소에 대한 계획방안을 제안하여 향후 저층부 개발에 대한 기초 및 근거 자료를 제시하기 위해 진행되었으며 연구방법은 다음과 같다.

첫째, 공동주택 저층부는 외부로의 접근성에 따른 방범 및 보안, 주동의 낮은 위치에 따른 채광ㆍ환기ㆍ조망, 지나가는 행인으로부터의 사생할 침해, 인접한 주차장 및 가까운 승강기 대기 홀에서의 소음, 쓰레기보관소에서의 악취, 주차장의 차량매연 및 먼지, 조경 수목 및 하수구에서의 벌레와 해충의 피해, 정기적으로 수목에 도포하는 농약에 대한 노출, 지면에 접해있어 발생하는 단열과 방습문제, 상대적으로 열손실이 크고 난방비가 많이 드는 에너지 소비문제, 아래층으로 전달되는 위층의 소음문제, 발코니 및 지붕의 배수관 낙차소음, 향후 매매가 곤란한 문제 등이 저층부를 기피하는 문제점으로 확인되었다.

둘째, 저층부 차별화요소가 적용된 국내 공동주택 단지의 현장조사를 통해 알아본 저층부 차별화요소는 필로티, 테라스, 전용마당, 평면 확장, 높은 천장고, 대피공간의 활용, 복층형 구조, 동체감지기 등이 있으며 그 중에서 필로티와 동체감지기를 많이 설치하였다.
셋째, 설문조사를 통해 저층부 차별화요소에 대한 거주자의 선호도를 분석한 결과 저층의 장점으로는 화재발생시 피난용이가 높게 나타났고 저층의 단점으로는 외부에서의 접근과 침입 등에 대한 방범 및 보안문제가 높게 나타났으며 저층을 선택하는 동기는 아이들이 편하게 뛰어놀 수 있어서가 높게 나타났고 차별화요소는 모두 평균이상으로 분석되었다.

넷째, 저층부 차별화 개선요소로는 필로티, 테라스, 전용마당(정원), 전용출입구, 집 앞 주차공간, 평면 확장, 높은 천장고, 지하 전용공간, 대피공간의 활용 등이 있고 그 동안 분석된 문제점을 보완한다면 앞으로도 적극적으로 활용되어질 수 있으며 다양한 형태와 기술발전에 의해 개선되어질 수 있다.
저층부 차별화 계획요소로는 다락방 구조, 원룸형 구조, 재택근무형 구조, 세대구분형 구조 등이 있으며 각 요소의 특성을 파악하여 적용한다면 거주자의 선호도를 높여 저층부 분양성 향상에 도움을 줄 수 있다.

본 연구는 국내 공동주택 저층부 차별화요소에 대한 적용 가능성과 개선 및 계획방안에 대한 실증적인 제안이 이루어진 것에 대한 의미가 있으며 국내 서울ㆍ경기지역의 일부 공동주택에 대한 현장조사 및 분석을 실시하여 저층부 차별화요소에 대해 다양한 요소를 파악하지 못하였으며 인터넷 설문조사의 특성상 응답자의 연령 등의 일반적인 특성이 편중되어 나타나는 문제와 저층을 포함한 전층에 거주하는 아파트 입주자를 대상으로 설문조사를 실시하여 저층부에 거주하는 입주자에 대한 표본수가 부족한 점이 연구의 한계로 남아 있다.

향후 국내외의 다양하고 포괄적인 사례연구를 통한 조사ㆍ분석이 필요하며 저층부 차별화요소에 대한 입주자의 주기적인 거주후평가(P.O.E)를 실시하고 지속적인 연구를 통해 가치 있고 선호도가 높은 저층부 차별화요소를 개발ㆍ발전시키는 노력이 필요하다.

This study was conducted to suggest planning about differentiating factors of the lower part of the apartment as the way of enhancing marketability of the lower part of the apartment, which are usually unsold during the pre-sale. The way of study was as follows;

Firstly, the problems of the lower part of the apartment were founded as follows; Security & Protection according to accessibility to the outside, Lighting, ventilation, view, and invasion of privacy from passing pedestrians in accordance with the low position, Noise from the adjacent parking lot and near the elevator waiting hall, Stench of the garbage storage and fumes and dust from parking of vehicles, Damage from insects and pests of trees and sewers of green space, Exposure to agriculture pesticides regularly sprayed to trees, Insulation and moisture problems by contacts with the ground, Energy consumption problems from more heat loss relatively, Upstairs noise problem being passed to downstairs, Fall drain noise on the balcony and roof, and Future trading difficult problems.

Secondly, the differentiating factors of the lower part of the apartment through the field survey were Pilotis, terrace, private yard, flat-expansion, high ceiling, take advantage of the evacuation area, duplex structure, and fuselage detector. Among of them, the utilization of Pilotis and fuselage detectors were more important.

Thirdly, according to analysis of the residents preference survey about the differentiating factors of lower part, the main advantage of lower part was the easy evacuation in case of fire, the main disadvantages was Security & Protection problem related to the accessibility to the outside. The main choosing motive of lower part was that Children can play in the comfort jump. The differentiating factors were analyzed all above average.

Fourthly, the differentiating improving factors of lower part were Pilotis, terrace, private yard(garden), private entrance, parking lots front, flat-expansion, high ceiling, private basement, utilization of evacuation area. If some of the problems were complimented, it could be actively used and could be improved by various forms and technological development. There were attic structures, one-room structure, telecommuting structure, and household divided structure as the differentiating planning factors. If it applies to identify the characteristics of each factor, the preference of the residents of lower part can be more increased. And the marketability of pre-sale can be better.

It is necessary for the effort to develop the differentiating factors of lower part of apartment through the regular post-occupancy evaluation of tenant and the continuous studies about the differentiating factors of lower part of apartment.