부동산 중개사고 예방을 위한 제도 개선 실증 연구 :A Study on the System Improvement for Prevention of Real Estate Brokerage Trouble

김선웅

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자료유형: 학위논문

저자정보: 김선웅 (서울벤처대학원대학교, 서울벤처대학원)

지도교수: 최민섭

발행연도: 2016

저작권: 서울벤처대학원대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.

이용수6

이 논문의 연구 히스토리 (2)

2016

부동산 중개사고 예방을 위한 제도 개선 실증 연구

김선웅 대학교 2016.01 학위논문

2015

부동산 중개사고 예방을 위한 중요 요인에 관한 연구

김선웅 , 최민섭 주거환경 2015.09 학술저널

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본 연구는 자산의 대부분이 부동산으로 되어 있는 국민의 재산 보호와 부동산산업의 한 축을 담당하는 중개업의 지속성을 위해 ‘중개사고의 원인과 이를 예방할 수 있는 방법이 무엇일까?’ 하는 의구심에서 출발하게 되었다.
선행연구에서 중개사고 예방을 위한 다양한 개선방안이 제시되었지만 객관적인 검증이 미흡함을 확인하였으며, 본 연구에서는 선행연구에서 제시된 개선방안과 전문가의 인터뷰를 통해 의견을 수렴하여 변수를 선정하였다.
이러한 변수를 활용하여 부동산 중개 관련 전문가를 대상으로 한 AHP분석과 개업 및 소속공인중개사를 대상으로 한 회귀분석을 수행하였으며 실증분석을 통해 다음과 같은 결과와 부동산 중개사고 예방을 위한 중요 요인을 도출하였다.
먼저, 부동산 중개사고는 50대 이상 및 중개업 종사기간이 길고 주거용 중개대상물을 취급할수록 발생할 가능성이 높은 것으로 확인되었다. 따라서, 중개업에 새롭게 진입하는 50대 이상과 오랫동안 중개업에 종사하고 있는 공인중개사, 그리고 주거용 중개대상물을 주로 중개하는 공인중개사들은 항상 중개사고에 노출되어 있다는 생각으로 중개업무를 수행해야 된다.
전문가 그룹 및 중개사고 경험이 있는 공인중개사 그룹에서 중개사고 예방을 위한 가장 중요한 요인으로 중개계약 제도 개선 요인이 도출되었다. 중개계약 제도 개선은 일반중개계약서 작성 의무화, 표준계약서 제도 도입 및 전자계약 시스템 의무화에 대한 내용을 포함하는 것으로 중개사고를 예방할 수 있는 제도적 장치들이며 이에 대한 제도 개선이 요구된다.
또한, 중개사고 예방을 위한 중요한 요인으로 중개대상물 확인·설명서 서식 및 내용 강화 요인이 도출되었다. 이는 주요 내용 고지에 대한 매도인의 하자담보책임 명시, 권리관계 중심의 확인·설명서 내용 개선, 대리인계약 및 권리변동부분의 확인·설명서 문구강화 등을 포함하는 것으로 다양한 의견을 수렴하여 불합리한 부분을 개선하고 중개사고를 사전에 예방할 수 있는 내용 개선이 필요하다.
이상의 연구를 통해 부동산 관련 전문가 그룹과 개업 및 소속공인중개사가 중개사고 예방을 위해 필요하다고 생각하는 중요 요인을 도출하고 이와 관련한 제도 개선의 필요성을 확인하였다.
본 연구는 선행연구에서 제시된 중개사고 예방을 위한 개선방안들을 정리하여 실증분석을 통해 중요 요인을 도출하였다는 점에서 중개사고 예방 연구의 학술적 의의를 찾을 수 있으며, 향후 연구과제로 본 연구에서 도출된 중요 요인들에 대한 실질적인 제도 개선에 대한 심도 있는 연구 진행이 필요하다.

This study focused on the question of ''What are the cause for real estate brokerage troubles and the method of preventing them?'' for the purpose of protecting people most of whose assets
are real estate and keeping the sustainability of the brokerage business performing a pivotal role in the real estate industry.
Previous studies have presented diverse improvement schemes for preventing brokerage troubles but been lacking in the objective test. Accordingly, this study collected the opinions of specialists through interviews with them and selected variables as well as investigated the improvement schemes presented in previous studies.
AHP analysis was conducted for specialists related to real estate brokerage with the use of these variables and regression analysis was conducted for practicing and salaried licensed real estate agents. As a result, this study elicited the following findings through empirical analysis and major factors for preventing real estate brokerage troubles:
First of all, it was found that there was a high possibility that real estate brokerage troubles might occur among licensed real estate agents who were above their 50s, had a long working experience of brokerage service and specialized in the brokerage of residential objects. Accordingly, licensed real estate agents, who start brokerage business in their 50s or older, have engaged in brokerage business for a long time or largely engaged in the brokerage of residential objects, should engage in brokerage business with the thought that they are always exposed to brokerage troubles.
The improvement factor of the listing contract system was elicited as the most important one for the prevention of real estate brokerage troubles from the expert group and the group of licensed real estate agents with experiences in those troubles. Improvements of the listing contract system should include contents relating to the obligation of drawing up the open listing contract, the introduction of the standard-form contract system and the obligation of the electronic contract system, which are institutional frameworks for the prevention of real estate brokerage troubles.
And the reinforcement factor of the form and content of confirmation and explanation of the object for brokerage of real estate was elicited as a major factor for preventing brokerage troubles. This includes the clear statement of the seller''s warranty responsibility for the notice of major contents, the improvement of contents in the written confirmation and explanation of legal relationship, the reinforcement of words in the written confirmation and explanation of the agent contract and the alteration of rights. So it is necessary to improve unreasonable parts through the collection of diverse opinions and the contents to be prevented in advance.
Based on the above findings, this study attempted to elicit the major factors that the expert group related to real estate and practicing and salaried licensed real estate agents would think to be needed for the prevention of brokerage troubles and investigate the need for the improvement of the system related to this.
This study has its academic significance in that it examined improvement schemes for the prevention of brokerage troubles presented in previous studies and elicited major factors through empirical analysis. And there is a need to make an in-depth study concerning the real improvement of the system relating to major factors elicited in this study.

#공인중개사 #거래사고 #중개사고 #중개사고 예방 #중개대상물 확인설명

목 차
표 목차 ⅴ
그림 목차 ⅶ
논문 개요 ⅷ
Ⅰ. 서 론 1
1. 연구의 배경 및 목적 1
2. 연구의 범위 및 방법 3
3. 연구의 내용 및 구성 4
Ⅱ. 이론적 고찰 7
1. 부동산 중개사고의 개념 및 현황 7
가. 부동산 중개사고 개념 7
나. 부동산 중개사고 현황 9
다. 부동산 중개사고 유형 12
라. 부동산 중개사고 관련 주요 판례 15
2. 부동산 중개사고 예방 제도 개선 유형 22
가. 중개 계약 제도 22
나. 공인중개사 제도 25
다. 거래당사자 권리 보호 제도 27
라. 중개대상물 확인·설명 제도 33
3. 선행연구 고찰 및 본 연구의 차별성 35
가. 부동산 거래사고 관련 선행연구 35
나. 부동산 중개사고 관련 선행연구 43
다. 본 연구의 차별성 46
Ⅲ. 연구설계 48
1. 변수 선정 및 조작적 정의 49
가. 중개실무 관련 제도 개선 50
나. 중개대상물 확인·설명 제도 개선 54
다. 중개사고 예방효과 57
2. AHP 분석의 평가항목 설정 60
가. 중개실무 관련 제도 개선 60
나. 중개대상물 확인·설명 제도 개선 61
3. 회귀분석 연구모형 및 가설설정 64
가. 연구모형 설정 64
나. 연구가설 설정 65
4. 조사설계 72
가. AHP 설문조사 72
나. 회귀분석 설문조사 72
다. 분석방법 77
Ⅳ. 실증분석Ⅰ(전문가 대상) 79
1. AHP 분석의 개념 및 설계 79
가. AHP 분석 개념 79
나. AHP 분석의 설계 81
2. 전문가 집단 실증분석 83
가. 전문가 집단의 인구통계학적 특성 83
나. 부동산 중개사고 예방요인의 중요도 및 영향값 84
다. 소결 94
Ⅴ. 실증분석Ⅱ(공인중개사 대상) 97
1. 설문응답자의 특성 및 중개사고 인식 차이 분석 97
가. 설문응답자의 일반적 특성 97
나. 부동산 중개사고와 관련한 인식 99
다. 응답자 특성별 중개사고 인식 차이 분석 101
2. 타당성 및 신뢰도 분석 115
3. 연구모형 및 가설검증 120
가. 연구요인간 상관관계 120
나. 연구모형 및 가설검증 124
다. 중개사고 유무에 따른 예방효과 중요요인 차이 130
4. 연구결과에 대한 논의 138
가. 중개사고 경험 유무에 따른 중개사고 관련 인식 차이 138
나. 전문가 그룹과 중개사고 경험 유무 그룹의 중개
사고 예방효과 중요 요인 차이 140
Ⅵ. 결 론 147
1. 연구의 요약 및 시사점 147
2. 정책적 제언 149
3. 연구의 한계 및 향후 연구과제 152
참고문헌 153
ABSTRACT 156
[부록 1] 전문가 분석용 설문지 160
[부록 2] 공인중개사 분석용 설문지 169

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