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논문 기본 정보
- 자료유형
- 학위논문
- 저자정보
- 지도교수
- 최민섭
- 발행연도
- 2015
- 저작권
- 서울벤처대학원대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
이용수9
이 논문의 연구 히스토리 (2)
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본 연구는 연구자가 부동산 경매시장에 현업으로 종사해오면서 부동산 경매시장에 대한 관심에서 출발하였다. 부동산 경매시장의 중요성을 인식하고 부동산 경매와 관련한 다양한 연구를 학습하는 과정에서 거시경제변수와 경매시장의 영향관계에 관한 연구가 아직까지 제대로 진행되지 않은 점을 확인하였다. 이에 본 연구는 경매시장 연구의 다양성 및 연구분야에 확대로서 거시경제와 경매시장의 영향관계에 대하여 직접적인 규명을 해보고자 하였으며 실증분석을 통해 정리 된 다음과 같은 의미있는 연구결과를 도출하였다.
첫째, 서울의 경매시장도 지역시장에 따라 거시경제변수와의 영향관계에 존재하였다. 서울 전체 및 기타지역에서는 거시경제변수의 직ㆍ간접적인 인과관계가 없었으나 강남 3구 및 강북 3구에서는 거시경제변수와 직ㆍ간접적인 영향관계가 존재하였다.
둘째, 종합주가지수와 주택담보대출금리가 경매시장에 가장 큰 영향력이 미치는 것으로 나타났다. 경기변동 매커니즘이 통화량 증가 → 이자율 하락 → 투자 증가 → 생산과 고용 증대 → 물가상승 순서로 진행된다는 점에서 투자수요가 많은 경매시장에서 직접적인 영향을 미치는 이자율과 경기변동 영향의 결과 지표라고 할 수 있는 종합주가지수가 실질적인 현재 경기 수준을 판단하는데 도움을 준다는 측면에서 가장 큰 영향력을 미치는 것을 확인하였다.
마지막으로 지역특성에 따라 거시경제변수의 경매시장 영향 요인에 차이점이 존재하는 것을 확인하였다. 경매시장에 가장 큰 영향을 미치는 종합주가지수와 주택담보대출금리는 강북 3구에서 영향력이 큰 것으로 나타났고 강남 3구에서는 영향력이 크지 않았다.
이상의 연구결과를 통해 부동산 경매 참여자들이 강남 3구와 강북 3구의 아파트 경매물건에 참여하는 경우에 고려하여야 할 의미있는 시사점을 제언하였다.
첫째, 강남 3구 아파트의 경매시장에 참여하는 경우에는 거시경제변수의 변화보다는 경매물건 특성을 중요하게 고려하는 것이 필요하다. 본 연구의 실증분석 결과를 통해 강남 3구 경매 낙찰가율에 미치는 거시경제 변수의 영향력은 미미하거나 크지 않는 것으로 나타났다. 이는 강남 3구의 경매물건이 재건축, 학군, 입지 및 교통, 사회적 인식 등 경매물건 특성이 강남 3구의 아파트 가격을 상승시킬 수 있는 요인들을 내재하고 있는 경우가 많기 때문이다. 그러므로 강남 3구의 아파트 경매물건 입찰 시에는 해당 경매물건이 내재하고 있는 개별적인 특성을 면밀하게 파악하여 입찰하는 것이 중요하며 종합주가지수나 주택담보대출금리는 참고하는 정도로 활용하는 것이 좋다.
둘째, 강북 3구의 아파트 경매시장에 참여하는 경우에는 거시경제 변수의 영향력이 큰 종합주가지수와 주택담보대출금리 변화를 중요하게 고려하여야 한다. 실수요자가 주도하는 강북 3구 아파트 경매시장의 경우 투자여력이 많지 않고 강남 3구와 달리 아파트 경매물건 자체의 가격상승 요인을 내재하고 있는 경우가 많지 않다. 따라서 강북 3구 아파트 경매시장 참여시에는 종합주가지수와 주택담보대출금리 변화 상황을 고려하여 입찰시기와 투자여력을 우선적으로 판단한 후 입찰물건의 개별적인 특성을 분석하고 경매 참여여부를 결정하는 것이 필요하다고 하겠다.
첫째, 서울의 경매시장도 지역시장에 따라 거시경제변수와의 영향관계에 존재하였다. 서울 전체 및 기타지역에서는 거시경제변수의 직ㆍ간접적인 인과관계가 없었으나 강남 3구 및 강북 3구에서는 거시경제변수와 직ㆍ간접적인 영향관계가 존재하였다.
둘째, 종합주가지수와 주택담보대출금리가 경매시장에 가장 큰 영향력이 미치는 것으로 나타났다. 경기변동 매커니즘이 통화량 증가 → 이자율 하락 → 투자 증가 → 생산과 고용 증대 → 물가상승 순서로 진행된다는 점에서 투자수요가 많은 경매시장에서 직접적인 영향을 미치는 이자율과 경기변동 영향의 결과 지표라고 할 수 있는 종합주가지수가 실질적인 현재 경기 수준을 판단하는데 도움을 준다는 측면에서 가장 큰 영향력을 미치는 것을 확인하였다.
마지막으로 지역특성에 따라 거시경제변수의 경매시장 영향 요인에 차이점이 존재하는 것을 확인하였다. 경매시장에 가장 큰 영향을 미치는 종합주가지수와 주택담보대출금리는 강북 3구에서 영향력이 큰 것으로 나타났고 강남 3구에서는 영향력이 크지 않았다.
이상의 연구결과를 통해 부동산 경매 참여자들이 강남 3구와 강북 3구의 아파트 경매물건에 참여하는 경우에 고려하여야 할 의미있는 시사점을 제언하였다.
첫째, 강남 3구 아파트의 경매시장에 참여하는 경우에는 거시경제변수의 변화보다는 경매물건 특성을 중요하게 고려하는 것이 필요하다. 본 연구의 실증분석 결과를 통해 강남 3구 경매 낙찰가율에 미치는 거시경제 변수의 영향력은 미미하거나 크지 않는 것으로 나타났다. 이는 강남 3구의 경매물건이 재건축, 학군, 입지 및 교통, 사회적 인식 등 경매물건 특성이 강남 3구의 아파트 가격을 상승시킬 수 있는 요인들을 내재하고 있는 경우가 많기 때문이다. 그러므로 강남 3구의 아파트 경매물건 입찰 시에는 해당 경매물건이 내재하고 있는 개별적인 특성을 면밀하게 파악하여 입찰하는 것이 중요하며 종합주가지수나 주택담보대출금리는 참고하는 정도로 활용하는 것이 좋다.
둘째, 강북 3구의 아파트 경매시장에 참여하는 경우에는 거시경제 변수의 영향력이 큰 종합주가지수와 주택담보대출금리 변화를 중요하게 고려하여야 한다. 실수요자가 주도하는 강북 3구 아파트 경매시장의 경우 투자여력이 많지 않고 강남 3구와 달리 아파트 경매물건 자체의 가격상승 요인을 내재하고 있는 경우가 많지 않다. 따라서 강북 3구 아파트 경매시장 참여시에는 종합주가지수와 주택담보대출금리 변화 상황을 고려하여 입찰시기와 투자여력을 우선적으로 판단한 후 입찰물건의 개별적인 특성을 분석하고 경매 참여여부를 결정하는 것이 필요하다고 하겠다.
목차
표 목차 ⅳ그림 목차 ⅵ논문 개요 ⅷⅠ. 서 론 11. 연구의 배경 및 목적 12. 연구의 범위 및 방법 33. 연구의 내용 및 구성 5Ⅱ. 이론적 고찰 81. 경매시장의 일반적 내용 8가. 부동산 경매 개념과 절차 8나. 부동산 경매의 특성 92. 경매시장의 현황 및 특징 15가. 경매시장의 일반적 현황 및 특징 15나. 낙찰가율의 현황 및 특징 193. 거시경제변수와 경매시장의 관계 27가. 주요 거시경제 지표 27나. 거시경제변수와 경매시장의 관계 324. 4사분면 모형 이론 345. 선행연구 고찰 38가. 선행연구 검토 38나. 선행연구와의 차별성 50Ⅲ. 분석의 틀 521. 연구모형 설정 522. 변수선정 및 분석데이터 구축 55가. 변수선정 55나. 분석데이터 구축 583. 분석방법 60가. 분석 프로세스 60나. 분석방법 62Ⅳ. 실증분석 701. 기초통계량 및 상관관계분석 70가. 분석데이터 기초통계량 70나. 변수의 변동추이 72다. 상관관계 분석 782. 단위근 및 공적분검정 80가. 단위근 검정 80나. 공적분검정 823. 그랜저인과관계검정 86가. 서울 전체 86나. 강남 3구 90다. 강북 3구 94라. 기타지역 984. 충격반응분석 및 분산분해분석 102가. 충격반응분석 103나. 분산분해분석 1195. 연구결과에 대한 논의 131가. 거시경제변수와 경매 낙찰가율의 인과관계 131나. 거시경제변수와 경매시장의 영향관계 132Ⅴ. 결론 1391. 연구의 요약 및 시사점 1392. 연구의 한계 및 향후 연구과제 143참고문헌 144ABSTRACT 148
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