본 연구는 한국 베이비붐세대의 은퇴 전·후 주거선택의 변화와 은퇴 후 주거이동 의향에 대하여 고찰하였다. 주거선택의 측면에서 주거선택기준의 변화, 선호주택유형과 규모 등을 분석하고, 주택규모 변화에 영향을 미치는 변수를 추정하였다. 주거이동의 측면에서는 은퇴 후 주거이동 가능성을 고찰하고 주거이동에 영향을 미치는 변수의 추정을 지역내 이동(Intraregional Mobility)과 지역간 이동(Interregional Mobility)으로 나누어 고찰하였다. 향후 베이비붐세대의 은퇴가 본격화되면서 발생하게 될 사회경제적인 변화를 예측하는 사전적인 기초를 마련하고, 주택시장의 대안을 마련하는데 기여하고자 한다. 본 연구를 위해 베이비붐세대 1,300명을 대상으로 조사한 설문조사 자료를 기초로 빈도분석, 교차분석, 이항로지스틱회귀분석, 다항로지스틱 회귀분석 기법을 활용하여 실증 분석하였다.
한국의 베이비붐세대는 전체 세대 중 31.7%만이 은퇴준비가 되어 있고 68.3%가 은퇴준비가 되어 있지 않다. 한국의 베이비붐세대는 자산 중 부동산의 비중이 높아 은퇴준비를 위해 보유 부동산 자산을 활용할 가능성이 높다. 이와 더불어 베이비붐세대는 생애후반부에 위치한 생애주기적인 특성에 따라 새로운 주거선택 및 이동을 하게 된다. 베이비붐세대는 필연적으로 주거선택과 주거이동이라는 새로운 변화에 직면하게 되고, 이러한 베이비붐세대의 변화는 향후 부동산시장을 이해하고 예측하는데 중요한 요인이 될 것이다. 베이비붐세대의 주거선택과 이동 의향에 관한 실증적 연구를 통해 다음과 같은 결론에 도달하였다.
첫째, 한국의 베이비붐세대는 은퇴 후에 현재와 다른 기준으로 주거를 선택할 가능성이 높다. 선행연구를 토대로 ①교통, ②편의시설, ③투자성, ④쾌적성, ⑤가격, ⑥교육, ⑦자녀 및 친인척 등 7개 항목으로 분류하여 은퇴 전·후 를 비교한 결과 쾌적성과 편의성 비중이 높아, 은퇴 이후에는 쾌적한 환경 하에서 편의시설이 잘 갖추어진 주거지역 또는 주택을 선택할 가능성이 높을 것으로 추정된다.
둘째, 베이비붐세대는 은퇴 후 아파트 거주비율이 대폭 축소될 것으로 예상되며, 반면 전원주택 및 타운하우스의 거주를 선호하고 있다. 은퇴 이후에는 주거의 편리성보다는 쾌적한 환경을 수반할 수 있는 주택유형을 선택하기를 희망하며, 그러한 주택유형으로 전원주택 및 타운하우스를 선택하고 있다. 성별, 선호주거지역, 소득수준, 자산규모, 은퇴준비 정도에 따라 선호하는 주택의 종류가 다르게 나타났다.
셋째, 베이비붐세대가 은퇴 이후 현재의 보유주택을 유지하려는 관성의 법칙이 작용하는 가운데 전반적으로 규모를 축소하는 경향을 보일 것으로 예상 된다. 반면, 개별가구의 특성에 따라 확대하려는 경향도 나타난다.
넷째, 한국 베이비붐세대의 보유주택 규모 변화에 영향을 미치는 변수로는 현 주택규모, 은퇴준비여부, 소득규모, 부채비율(총자산부채비율)이다. 현 주택규모가 클수록 축소할 가능성이 높으며, 은퇴준비가 되어 있지 않은 베이비붐세대가 주택규모를 축소할 가능성이 높다. 은퇴 후에는 부채가 큰 부담으로 작용하기 때문에, 부채비율이 높은 베이비붐세대가 그렇지 않은 베이비붐세대에 비해 적극적으로 보유주택을 처분 또는 축소할 가능성이 높을 것으로 예상된다.
다섯째, 한국 베이비붐세대는 은퇴 후 62.4%가 주거이동을 계획하고 있고, 이들 중 52.3%는 지역간 이동을 할 것으로 예상되어 베이비붐세대의 주거이동은 활발할 것으로 예상된다. 한국의 베이비붐세대의 주거이동 중 지역내 이동과 지역간 이동에 영향을 미치는 변수에는 몇 가지의 차이점이 있다. 주거이동(계속거주(참조그룹), 지역내 이동, 지역간 이동)을 종속변수로 하는 다항로지스틱 회귀분석을 한 결과, 주거이동의 공통변수로는 ①현 주택규모, ②주택보유수, ③은퇴 후 선호주택규모, ④주거선택기준의 변화이며, 지역내 이동의 경우 소득이 영향변수로 추가되었다. 지역간 이동의 경우에는 공통변수에 추가하여 ①부채비율, ②은퇴준비여부 등의 2개의 변수가 추가적으로 영향을 미치고 있다. 현 주택규모, 주거선택요인의 변화, 부채비율은 주거이동과는 정(+)의 관계이고, 은퇴 후 선호주택규모, 주택 보유수, 소득규모, 은퇴준비여부는 부(-)의 관계이다. 지역내 이동의 영향 변수인 소득규모는 지역간 이동의 경우에는 통계적으로 유의미하지 않았다. 지역간 이동을 유발하는 중요한 변수 중 하나로 은퇴준비여부를 들 수 있다. 은퇴준비가 되어 있지 않은 경우 상대적으로 지역간 이동을 할 가능성이 높을 것으로 보인다.
베이비붐세대의 은퇴는 베이비붐세대만의 문제가 아니라 사회 전체적인 문제로 인식하여야 한다. 베이비붐세대의 은퇴 후 발생할 부동산시장의 영향을 예측하고 대응한다면 부정적 영향을 최소화할 수 있을 뿐만 아니라, 부동산시장에 긍정적인 요인으로 작용하게 될 것이다. 베이비붐세대는 재고주택의 안정적인 공급원의 역할과 새로운 유형의 주택에 대한 시장수요자로서의 역할도 충실하게 수행할 것이기 때문이다. 이를 위해 다음 몇 가