공공공지(公共空地, Publicly-Owned Public Open Spaces)와 공개공지(公開空地, Privately-Owned Public Open Spaces)는 도시에서 공공성 확보의 대상 중 하나이다. 공개공지는 민간이 소유하면서 공익을 위해 이용권을 제공함으로써 용적률 인센티브 상승에 따른 연면적 증가수익으로 민간은 사익을 극대화하는 반면 공공공지는 민간이 조성 후 공공에게 기부채납으로써 소유권을 관/행정주체에게 이전하고 공공은 이용권을 가짐으로써 공익을 확보한다.
현행 제도상 공공공지는 공개공지보다 용적률 인센티브 폭이 큰 반면에 제공되는 면적이 작고 접근성이 낮은 위치지정으로 이용이 공개공지만큼 활용되고 있지 못하다. 지구단위계획제도에 따라 공개공지는 건축법상 의무조성면적 이상의 추가 조성한 면적에 대해 완화비율식이 정해져 운용되는 반면 공공공지는 다른 기부채납대상과 통합적으로 기부채납면적을 기준으로 상한용적률 비율이 정해진다. 이와 같이 현행 인센티브제도 틀 속에서 공공성은 양적확보만 이루어지고 있고 공공공지는 도로와 같은 공공성 대상을 지정하고 남은 부지에 면적 채우기식의 공공공지 지정으로 토지의 가치를 충분히 발현하고 있지 못하다. 또한 용적률을 받기 위한 하나의 대상으로서 인식되므로 진정 공공성의 수혜주체인 이용자 측면을 반영하지 못하고 있다. 이에 질적 차원의 공공성 실현이 필요한 시점이며 제도적 반영에 필요한 기초연구들이 필요한 시점이다.
이에 본 연구는 지구단위계획구역 내 특별계획구역을 대상으로 하여 공공공지와 공개공지의 공공성 분석을 목적으로 한다. 이를 위해 첫째, 연구대상인 공공공지와 공개공지의 용적률 인센티브 완화량의 차이를 밝히고, 둘째 준공된 특별계획구역의 공공공지와 공개공지를 대상으로 일어나는 활동을 중심으로 행태를 유형화하고 셋째, 각 행태유형별 특성을 해석하고 공공성 분석요소를 적용하여 질적특성에 영향을 미치는 물리적 요인을 도출하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같다.
첫째, 제도적 차원에서 공공성 분석을 통해 공공공지 100㎡ 조성 시 용적률 완화연면적은 523㎡이며 공개공지 100㎡ 조성 시 용적률 완화연면적은 311㎡로 나타났다. 공공공지가 공개공지보다 100㎡ 제공시 1.6배 정도 용적률 인센티브 완화량 폭이 높음을 알았다.
둘째, 활동 차원에서 공공성 분석한 결과 서울시 특별계획구역의 공공공지와 공개공지에서 일어나는 활동은 크게 3가지 행태유형을 도출 할 수 있다: ‘다양한 행태유형’, ‘휴식 행태유형’, 그리고 ‘대화 행태유형’이다. 다양한 행태유형은 공공공지 2개소(은평불광, 성북월곡1)와 공개공지 3개소(서초양재, 광진자양4, 서대문충정2)에서 나타났으며, 휴식 행태유형은 공공공지 5개소(서초이수1, 강북미아, 종로궁안, 서대문충정2, 서초양재1)에서 나타났으며, 대화 행태유형은 공개공지 5개소(강북미아, 종로궁안, 성북월곡1, 은평불광, 서초이수1)와 공공공지 2개소(서대문충정2, 광진자양4)에서 나타났다.
셋째, ‘다양한 행태유형’은 음악 듣기의 유희적 활동, 대화의 교류적 활동, 전화하기와 버스기다리기 등의 일상적 활동, 흡연과 쉬기의 휴식의 활동이 공지에서 다양하게 일어나는 유형이다. 공공성의 접근성 분석요소 중에서 ‘공지규모’가 가장 중요한 물리적 영향요인으로 도출되었다. 공지의 규모가 500㎡이상으로 클수록 다양한 행태 특성이 나타났다.
넷째, ‘휴식 행태유형’은 흡연을 중심으로 하는 휴식의 활동이 공지에서 주로 일어나는 유형이다. 공공성의 분석요소 중에서 접근성의 ‘공지규모’, ‘공지위치’, ‘공지접도수’가 가장 중요한 물리적 영향요인으로 도출되었다. 공지의 규모가 500㎡ 보다 작은 공간이고 또는 공지의 위치가 전면보다는 후면/측면 또는 대지와 독립적인 곳에 위치해 있을수록 휴식의 행태 특성이 나타났다.
다섯째, ‘대화 행태유형’은 대화의 교류적 활동이 공지에서 주로 일어나는 유형이다. 공공성의 분석요소 중에서 접근성의 ‘공지위치’와 ‘인접건물저층부용도’, 가시성의 ‘시각적 개방도’가 가장 중요한 물리적 영향요인으로 도출되었다. 공지의 위치가 전면에 있고, 인접건물저층부용도가 상업시설이거나 또는 시각적 개방도가 50%이상으로 양호할수록 대화의 행태특성이 나타났다.
본 연구의 한계점은 다음과 같다. 본 연구는 행태조사가 한 계절에 한정되어 사계절의 이용의 특성을 반영하지 못한 한계를 가진다. 현행 지구단위계획 특별계획구역에서 공공성 확보수단으로 공공공지와 공개공지를 양적으로 제공하지만 본 연구는 실질적으로 이용의 관점에서 준공된 사례구역을 대상으로 행태특성을 밝히고 유형화함으로써 공공성을 분석하고 질적 특성을 밝히려고 시도했다는 점에서 의의를 갖는다. 공공공지가 실생활과 가깝게 조성됨에도 불구하고 기존연구가 많지 않았으나 준공사례를 가지고 실증적으로 분석한 자료로서 연구의 의의를 둔다.