우리나라는 그 동안 지속적인 공급확대로 주택의 양적 부족문제는 어느 정도 해소되었으나, 저소득층의 주거여건은 여전히 열악한 실정이다. 이에 따라 현 정부는 무주택 서민의 생애주기별 주거불안을 해소하고 보편적 주거복지 실현을 위해 영구임대, 국민임대, 장기공공임대 등 지속적으로 공급하되, 공급자 주도가 아닌 수혜자 중심으로 전환하는 개념으로서 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층에게 행복주택 공급에도 주력할 계획이다.
향후 임대주택 수요는 2017년까지 약 66만호 증가할 것으로 추정되며, 임대주택 수요 특성은 소가족화와 고령화로 1-2인 가구 비율이 최근 5년 동안 거의 5배 증가하였으며 전체 가구 비중의 48%에 육박하는 시점에 있다.
따라서 임대주택 제고의 증가추세를 감안하면 체계적인 관리가 중요한 과제이다. 특히 다양한 수요자와 다양한 임대주택 특성에 맞는 관리기준이 요구된다. 그러나 임대주택법에서 규정하고 있는 관리기준은 임대업무와 주택관리업무에 관하여 특정부분만 명시할 뿐이며 그 외의 관리는 주택법을 준용하고 있다. 주택법 제44조 1항 및 주택법시행령 제57조 제1항에서 규정하고 있는 관리규약의 내용은 분양주택 중심으로 너무 한정적이기 때문에 임대주택 관리현장에서 일어나는 분쟁 및 관리문제를 해결하기에는 미흡하다. 더욱이 관리자와 임차자의 갈등 또는 임차자간의 불신과 갈등이 표면화되어 사회적으로 문제가 여전히 존재하고 있다. 임대주택 관리규약에 관한 연구는 지금까지 소수가 진행되었으며, 관리규약을 분석하기 위한 기준이 미흡할 뿐만 아니라 관리자와 거주자의 의견이 배제된 채 연구자의 관점에서만 분석했다는 한계점을 갖고 있다.
본 연구는 관리업무 유형화 기준에 따라 표준관리규약을 비교하고 입주자 민원사례를 통하여 임대주택 관리규약 세부항목을 측정하기 위한 도구를 개발한 후 관리서비스를 제공하는 관리자와 그 서비스를 제공받는 임차자의 의견조사 결과가 반영된 임대주택 유형별 관리규약 지침서를 개발하는데 그 목적이 있다.
연구는 두 단계로 나누어 진행하였다. 첫째는 임대주택 관리규약 세부항목을 측정하기 위하여 관리업무 유형화 및 관리규약 항목을 조사하였으며, 연구방법은 도서관 서베이를 이용한 문헌연구, 전문가 의견조사, 사례조사를 실시하였다. 둘째는 관리규약 세부항목에 대한 중요도를 파악하기 위한 실증연구로서 설문조사 방법을 사용하였다.
본 연구의 측정도구 개발은 단계적으로 실시하였다. 각 단계에서는 임대주택 관리의 특성요소를 기본적 조사항목으로 정하였고 임대주택에서 누락된 조사항목이 없는지 분양주택에서도 재검토하였다. 첫 번째 단계에서는 관리업무 유형화 과정을 통해서 운영관리, 행정관리, 유지관리, 기술관리, 생활관리, 환경관리 등의 6개 영역별로 포함되는 관리업무 36개의 항목을 구성하였다. 두 번째 단계에서는 관리영역별 임대주택 표준관리규약의 항목을 파악하기 위하여 분양주택 표준관리규약의 항목도 함께 파악하였다. 세 번째 단계에서는 입주자의 민원유형을 파악하였다. 네 번째 단계에서는 전 단계를 토대로 관리상 발생하는 문제를 추가하여 최종적으로 관리규약 세부항목 조사를 위한 측정도구를 개발하였다.
관리규약 세부항목에 대한 중요도 조사는 본 연구에서 개발한 측정도구를 사용하였으며, 임대주택 유형별 관리자와 임차자를 대상으로 설문조사를 실시하였다. 이를 토대로 임대주택 유형별 관리규약 준칙을 위한 지침서를 제시하였다. 지침서는 표준항목과 권장항목으로 나누었으며, 권장항목은 관리자와 임차자 모두가 중요하다고 보는 중점 강조항목과 둘 중 어느 한 집단이 중요하다고 보는 강조항목으로 나누어 지침서를 완성하였다.
연구결과를 토대로 다음과 같은 결론을 내린다.
첫째, 임대주택 유형별 관리규약 준칙을 위한 지침서는 관리영역에 따라 관리업무 세부항 목이 다르다. 운영관리영역, 행정관리영역, 생활관리영역의 관리업무 세부항목은 임대주택 유형에 따라 차이를 보였다, 유지관리영역, 기술관리영역, 환경관리영역의 관리업무 세부항목은 임대주택 유형에 따라 거의 비슷하였다. 특히 환경관리영역의 권장항목은 모든 임대주택에서 단지관리의 ‘단지 내의 질서유지상태를 유지하기 위한 방안’, 조경관리업무의 ‘조경관리에 필요한 구체적인 지침서 마련’, 쓰레기관리업무의 ‘음식물?생활 쓰레기의 운영기준’, 수질관리업무의 ‘수질관리에 필요한 구체적 지침서’, 지역소음관리의 ‘외부생활소음에 대한 법적인 규제와 대처’ 모든 세부항목에 대해 동일하게 중점적으로 강조하고 있었다.
둘째, 임대주택 유형별 관리규약 준칙을 위한 지침서는 관리영역에 따라 관리업무 표준항목과 관리업무 권장항목을 제시하였다. 표준항목은 모든 임대주택 관리규약의 동일항목이며, 권장항목은 다르다. 특히 임대주택유형에 따라 가장 차이가 있는 권장항목은 운영관리영역의 관리업무 세부항목이며 그 다음은 행정관리영역, 생활관리영역 순이다. 관리규약 권장항목이 임대주택 유형에 따라 다르게 나타난 것은 임차자의 경제사회적 특성, 주민의 관리참여 정도, 입주민간의 관계 등의 입주자 특성 때문이다. 따라서 임대주택유형별 차이가 있는 권장항목을 관리규약 지침서에 제안한다.
본 연구에서 개발된 임대주택유형별 관리규약 준칙을 위한 지침서는 관리자와 임차자의 의견이 반영된 것으로서 임차인들의 권익보호와 관리참여를 유도할 수 있는 중요한 규칙이며, 효율적인 관리업무를 수행하는 객관적 자료로 활용되는데 의의가 있다. 따라서 본 지침서가 관리환경 변화와 함께 관리의 질적 향상을 위해 학문적인 측면, 제도적 측면, 주거복지적 측면에서 제언하고자 한다.
첫째, 학문적으로 보면, 본 연구 결과를 토대로 향후에는 관리전문가 심층면접을 통해서 규약에서 다루지 않고 있는 업무 내용을 규약에 포함 할 여부를 재검토해야 할 것이며, 관리규정의 질적 기준을 제시하는 연구가 진행되어야 할 것이다. 그리고 본 연구에서 마련한 관리규약 권장항목 지침서를 토대로 관리영역별 관리업무에 대한 하부규정에 대한 후속연구가 필요할 것이다.
둘째, 제도적으로 보면, 임대주택 관리기준은 임대주택법으로 공공임대주택에서만 적용하거나 한정적이며 전반사항에 대해 주택법을 준용하고 있다. 그리고 민법에서는 분양주택이나 대형주택의 소유자를 위하여 법칙으로 규정하고 있으나 임차자를 위한 규정이 미흡하다.
따라서 본 연구에서 개발한 임대주택 관리규약 권장항목이 임의적이고 단순한 계약성으로 내재된 것이 아니라 임대주택법이나 주택법에 근거조항으로 규정함으로써 도시형생활주택, 오피스텔 등의 다양한 임대주택에도 반영되어야 할 것이다.
셋째, 주거복지적 측면에서 볼 때, 공공임대 임차자를 위한 주거관리는 생활관리적 측면에서 면밀한 검토가 필요하다. 입주자의 속성이 다르기 때문에 임대주택 거주로 생기는 문제 해결방안은 점진적이면서 지속적이고 분명한 내용으로 구성해야 할 것이다. 따라서 관리규약에 입주자 특성을 반영할 수 있는 생활복지측면의 관리업무내용을 포함시킬 필요가 있다. 그리고 임대주택은 고령자와 저소득계층 등 취약계층이 거주하기 때문에 주거복지에 대한 수요가 많게 되고 일반 분양주택과는 다른 차원의 주거복지프로그램이 필요하다.