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논문 기본 정보
- 자료유형
- 학위논문
- 저자정보
- 지도교수
- 홍경구
- 발행연도
- 2014
- 저작권
- 대구대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
이용수6
이 논문의 연구 히스토리 (2)
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주택가격은 수요와 공급에 의하여 결정되나, 주택 제특성에 의하여 영향을 받는다. 이러한 주택가격의 형성과정은 지역특성에 의하여 가격수준이 형성되고, 개별특성에 의하여 구체적 가격으로 접근한다. 본 연구는 주택가격의 구조를 분석하기 위하여 동일한 지역특성 조건하에서 상위수준인 단지특성과 하위수준인 개별특성으로 구분하여, 위계선형모형(HLM: hierarchical linear model)을 적용하였다. 주택가격구조는 지역특성이 개별특성에 영향을 주는 공간적 자기상관이 발생한다. 이러한 한계를 극복하기 위하여 위계선형모형을 적용하였다.
대상지역은 대구시 내 8개의 구 중에서 금융위기 이후, 낮은 가격변화를 나타낸 수성구를 분석대상으로 선정하였다. 그리고 수성구 전체 주택수 중에서 61.5%를 차지하는 아파트를 대상으로 하였으며, 30개 아파트 단지 내에 948개 표본을 수집하였다. 아파트 단지특성을 선정하기 위하여 선행연구를 통하여 대표성과 목적적합성이 있는 독립변수를 선정하였다. 종속변수는 아파트의 실거래가격을 전용면적으로 나눈 전용면적당가격이며, 국토교통부장관이 매년 공시하는 공동주택가격을 바탕으로 실거래가격을 추출하였다. 그리고 단지 특성이 부각될 수 있도록 아파트 단지가 신축한지 15년 이내 300세대 이상을 세대수로 하는 아파트 단지를 대상으로 하였다.
위계선형모형를 통하여 분석한 결과로는 첫째, 주택가격에 영향을 미치는 단지특성의 비중은 87.72%이며, 개별특성의 비중은 12.28%로 분석되었다. 둘째, 고정효과에 의하여 단지특성들 중에서 통계적으로 유의성이 있는 독립변수는 지하철역거리, 경과년수, 브랜드, 세대당주차대수로 나타났다. 그리고 확률효과는 유의 수준에서 모두 유의하게 나타났으며, 이는 각 개별변수가 단지별로 주택가격에 다르게 영향을 주는 것으로 해석할 수 있다. 구체적으로 단지특성을 살펴보면, 브랜드의 경우 지역 건설사의 브랜드 아파트는 대형건설사의 브랜드 아파트보다 주택가격이 높게 나타났다. 이는 지역 건설사의 브랜드 아파트는 대형 건설사의 브랜드 아파트에 비하여 전국적인 인지도는 떨어지나, 대구시 아파트 시장에서는 선호도와 경쟁력이 있다는 의미로 해석할 수 있다. 또한, 세대당주차대수가 높은 아파트단지일수록 주택가격이 높게 나타났는데, 이는 고급 아파트일수록 단지 내 주차공간을 넓게 조성하였기 때문이다.
마지막으로, 본 연구의 개선점은 대구시 수성구 내에서 단독주택의 전체 주택수에 대한 비율은 33.8% 라는 적지 않은 비율을 차지하고 있으므로 더 정확한 주택가격의 구조를 분석하기 위하여 주택유형에서 아파트 뿐만아니라 단독주택의 자료를 수집하여 연구하는 것이 필요하다.
대상지역은 대구시 내 8개의 구 중에서 금융위기 이후, 낮은 가격변화를 나타낸 수성구를 분석대상으로 선정하였다. 그리고 수성구 전체 주택수 중에서 61.5%를 차지하는 아파트를 대상으로 하였으며, 30개 아파트 단지 내에 948개 표본을 수집하였다. 아파트 단지특성을 선정하기 위하여 선행연구를 통하여 대표성과 목적적합성이 있는 독립변수를 선정하였다. 종속변수는 아파트의 실거래가격을 전용면적으로 나눈 전용면적당가격이며, 국토교통부장관이 매년 공시하는 공동주택가격을 바탕으로 실거래가격을 추출하였다. 그리고 단지 특성이 부각될 수 있도록 아파트 단지가 신축한지 15년 이내 300세대 이상을 세대수로 하는 아파트 단지를 대상으로 하였다.
위계선형모형를 통하여 분석한 결과로는 첫째, 주택가격에 영향을 미치는 단지특성의 비중은 87.72%이며, 개별특성의 비중은 12.28%로 분석되었다. 둘째, 고정효과에 의하여 단지특성들 중에서 통계적으로 유의성이 있는 독립변수는 지하철역거리, 경과년수, 브랜드, 세대당주차대수로 나타났다. 그리고 확률효과는 유의 수준에서 모두 유의하게 나타났으며, 이는 각 개별변수가 단지별로 주택가격에 다르게 영향을 주는 것으로 해석할 수 있다. 구체적으로 단지특성을 살펴보면, 브랜드의 경우 지역 건설사의 브랜드 아파트는 대형건설사의 브랜드 아파트보다 주택가격이 높게 나타났다. 이는 지역 건설사의 브랜드 아파트는 대형 건설사의 브랜드 아파트에 비하여 전국적인 인지도는 떨어지나, 대구시 아파트 시장에서는 선호도와 경쟁력이 있다는 의미로 해석할 수 있다. 또한, 세대당주차대수가 높은 아파트단지일수록 주택가격이 높게 나타났는데, 이는 고급 아파트일수록 단지 내 주차공간을 넓게 조성하였기 때문이다.
마지막으로, 본 연구의 개선점은 대구시 수성구 내에서 단독주택의 전체 주택수에 대한 비율은 33.8% 라는 적지 않은 비율을 차지하고 있으므로 더 정확한 주택가격의 구조를 분석하기 위하여 주택유형에서 아파트 뿐만아니라 단독주택의 자료를 수집하여 연구하는 것이 필요하다.
목차
I. 서론 11. 연구의 배경과 목적 12. 연구의 범위 및 방법 2II. 이론적 고찰 및 선행연구 분석 51. 이론적 고찰 52. 선행연구 분석 83. 선행연구와의 차이점 20III. 분석틀 및 자료구축 211. 분석모형의 설정 212. 대상지역의 선정 243. 변수의 설정 294. 자료의 구축 36Ⅳ. 실증분석 381. 기술통계 및 상관분석 382. 위계선형모형을 통한 주택가격 분석 443. 기타모형을 통한 주택가격 분석 50Ⅴ. 결론 541. 연구의 요약 542.연구의 시사점 및 과제 55참고문헌 56영문초록 60
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