지방중소도시 주상복합아파트 분양가 추정에 관한 연구 :

박재경

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자료유형: 학위논문

저자정보: 박재경 (건국대학교, 건국대학교 부동산대학원)

지도교수: 이 상 엽

발행연도: 2014

저작권: 건국대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.

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이 논문의 연구 히스토리 (2)

2014

지방중소도시 주상복합아파트 분양가 추정에 관한 연구

박재경 부동산학과 2014.01 학위논문

PSM기반 중소도시 주상복합 아파트의 분양가 추정에 관한 연구

박재경 , 조용경 , 이상엽 한국건설관리학회논문집 2014.01 학술저널

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1990년 후반 이후 고급화, 대형화 되어 공급된 주상복합아파트는 상류층간의 커뮤니티, 우수한 전망, 주민전용 커뮤니티시설의 높은 활용성 등의 장점으로 꾸준히 공급되어 왔다. 최근에는 경기 불황의 여파와 주상복합의 상품적 한계로 인하여 주상복합아파트의 공급이 줄어들고 있으며, 지방중소도시에서는 낮은 사업성으로 공급이 극히 적었으며, 특히 고급브랜드의 주상복합의 공급은 전무하였다. 하지만, 소득 규모가 뒷받침되는 지방중소도시의 주택시장에서 초고층 고급브랜드 주상복합 상품의 장점인 상업시설이용의 편리성, 커뮤니티 이용의 용이함 등으로 인해 주상복합아파트의 단점을 개선하였을 경우 일정부분 수요가 있을 것으로 판단되지만, 지방시장에서는 분양가격 추정에 관한 연구 부족으로 공급자들이 사업성을 검토할 수 있는 자료가 부족한 실정이다.
이에 본 연구에서는 지방중소도시의 고급브랜드 주상복합상품의 가격을 분석하기 위하여서 신상품의 가격 민감도를 측정하는 PSM기법을 활용하여 광양시 사례를 중심으로 분석하였다. 분석결과를 살펴보면, 광양시 거주자들 중 고급브랜드 주상복합아파트 구매할 의사가 있는 응답자들은 고급브랜드 주상복합아파트를 구매함에 있어서 일반아파트 대비 약 10.8%이상의 가격을 지불할 용의가 있음이 파악되었다.
본 연구 결과 지방중소도시에서도 상업시설 및 커뮤니티시설의 편의성을 극대화시키고, 일반적인 주상복합 상품의 단점을 극복한 상품을 고급브랜드의 시공사를 유치하여 공급한다면, 분양가를 다소 높게 받더라도 분양성을 재고할 수 있을 것으로 판단된다. 하지만 본 사례는 특정지역인 광양시에서 고급브랜드 주상복합아파트의 지불의사 분양가를 분석한 사례로써 일반화 하기에는 그 한계가 있다고 할 수 있다. 향후에는 지방중소도시에 주상복합 아파트의 공급이 원활히 진행된다면, 구매가격에 영향을 미치는 독립변수들을 추가하여 연구하면 일반적인 결과가 도출될 것으로 판단된다.

Since the late 1990s, mixed-use housings, armed with high qualities and large scales with a high ratio of TFA(Total Floor Area) have been continuously provided accommodating exclusive community facilities along with high-tech securities, not to mention excellent skyline view. However, the recent recession and its commercial limitations rendered vulnerable developers more reluctant to new projects and therefore, new supplies of mixed-use housing have diminished dramatically. Especially in mid-small cities, there have been only a few supplies resulting from their low business feasibility. As a result, none of the mixed-use housing provided by high-end brands has ever been built in non-metropolitan area.
In some mid-small cities where there are certain groups of people living on a stable high income, there must have been market demands for high rise mixed-use housing developed by the high-end brands to take advantages of the well-known benefits such as exclusive usage of community facilities and conveniences to access commercial facilities. Since there have been few studies on estimated price for this matter, no other companies with the high-end brands have ever considered if there is any potential business feasibility.
In this study, an individual research conducted in Gwangyang City is presented with PSM(Price Sensitivity Method)approach that has been widely used to determine price preferences as a market research technic to help developers easily analyze future estimated price when they plan to distribute high rise mixed-use housing in mid-small cities,
According to the research, respondents in Gwangyang City who showed interest in mixed-used housing built by the high end brands are willing to spend 10.8% more to buy mixed-used housing compared with regular apartments.
If companies with high-end brands would attempt to build mixed-use housings not only by maximizing benefits with ever more convenient facilities and multi-use commercial areas accommodating with highly-developed technics in response to the changing needs of consumers but also by minimizing previously revealed defects, more expensive estimated price would be accepted as its inherent value by consumers in mid to small sized city as it shows in this study.
However, there is a limit to the range of studies, since this result is particularly based on researches conducted in a specific city, Gwangyang, analyzing factors of willingness to pay. If the more mixed-used housings would be provided in mid- small cities later on, the more accurate and reliable result would be generated in future studies.

#중소도시 고급브랜드 주상복합 분양가 추정 #PSM

제1장 서론 1
제1절 연구의 배경 및 목적 1
제2절 연구의 범위 및 방법 3
제2장 이론적 고찰 및 선행연구 4
제1절 고급브랜드 주상복합 4
1. 주상복합의 개념 및 특징 4
2. 고급브랜드의 개념 5
3. 주상복합과 고급브랜드와의 관계 7
제2절 고급브랜드 주상복합 공급현황 8
1. 최근 전국 주상복합 공급현황 8
2. 중소도시 고급브랜드 주상복합 공급현황 10
제3절 선행연구 12
1. 주상복합에 관한 연구 12
2. 브랜드에 관한 연구 13
3. 지방중소도시 주택에 관한 연구 15
4. PSM 기법을 이용한 선행연구 16
5. 선행연구에 대한 소결 17
제3장 분석범위 및 방법 19
제1절 분석범위 19
1. 분석범위 19
2. 분석내용 19
제2절 분석방법론 20
1. PSM기법 20
2. UTP기법 25
제4장 실증적 분석 결과 27
제1절 기초통계 결과 27
제2절 고급브랜드 주상복합아파트에 대한 인식 28
제3절 PSM기법을 이용한 아파트 분양가 분석 33
1. 일반아파트 분양가 분석 33
2. 고급브랜드 주상복합아파트 분양가 추정 34
3. 일반아파트와 고급브랜드 주상복합아파트의 가격 분석 36
제4절 UTP기법에 의한 수요곡선 추정 36
1. 일반아파트 UTP 수요곡선 36
2. 고급브랜드 주상복합아파트 UTP 수요곡선 38
제5절 지불의사 분양가의 결정요인 분석 39
1. 독립변수선정 39
2. 일반아파트 분양가 UTP와 독립변수와의 상관관계 분석결과 40
3. 고급브랜드 주상복합아파트 분양가 UTP와 독립변수와의 상관관계 분석결과 44
제5장 결론 46
제1절 요약 및 결론 46
제2절 연구의 한계 및 과제 47
참 고 문 헌 48
부록 (설문서) 51
ABSTRACT 58

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