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논문 기본 정보
- 자료유형
- 학위논문
- 저자정보
- 발행연도
- 2013
- 저작권
- 대구대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
이용수1
초록· 키워드
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본 연구는 법원경매물건에 있어 매각가율의 할증 또는 할인은 이를 결정하는 다양한 요인이 존재할 것이라는 가정에서부터 출발하여 기존 법원경매물건 중 선행연구에서 다루지 않았던 공장경매물건을 대상으로 매각가율 결정에 미치는 요인 및 영향에 대해 연구하였다.
본 연구는 6대 광역시의 2007년부터 2012년까지 법원경매시장에서 매각이 완료된 공장경매물건 872개를 대상으로 하였으며, 매각가율을 종속변수로 하고, 이를 설명하기 위하여 가격특성, 법적권리특성, 공장물건특성, 경매일반특성, 시장경기특성으로 구분하여 각 특성에 해당하는 22개의 독립변수를 선정하여 사용하였다.
법원경매를 대상으로 진행된 본 연구의 변수선정의 특징은 법원경매의 매각에 관한 선행연구에서 필수적으로 사용하여 높은 유의성이 인정된 유찰회수를 독립변수로 사용하지 않았다는 것이다. 유찰회수는 종속변수에 미치는 영향을 설명하는데 있어서 당연히 나타나는 항등관계 변수이므로 본 연구의 목적에 비추어 결과의 가치가 왜곡된다는 점을 고려하여 독립변수에서 제외하였다. 그리고 공장물건특성을 반영할 수 있는 독립변수를 추출하였으며, 법적권리특성에 해당하는 독립변수로 각 권리의 더미변수 대신에 유치권자수, 법정지상권자수, 임차인수를 모두 사용하여 실증분석을 한 것은 기존 선행연구와는 다른 차별성이 있다.
본 연구는 다중회귀모형을 이용하여 공장경매물건의 매각가율 결정에 미치는 요인과 영향을 분석하였고, 입찰참가자들에게 경매 위험요인으로 인식되고 있는 법적 권리특성이 매각가율에 미치는 영향에 대해 실증분석 하여 다음과 같은 결과를 도출하였다.
첫째, 가격특성인 단위당 토지가격과 단위당 건물가격은 모두 매각가율에 부(-)의 영향을 미치는 요인으로 분석되었고, 토지가격비율과 건물가격비율은 매각가율에 정(+)의 영향을 미치는 요인으로 분석되었다.
둘째, 법적권리특성인 유치권자수, 법정지상권자수, 임차인수는 공장경매물건의 매각가율에 모두 부(-)의 영향을 미친다는 결과가 도출됨으로써 법적권리특성에 해당하는 3가지의 권리는 입찰참가자들에게 있어서 인수위험대상인 비용추가부담 요인으로 인식되어 매각가율을 하락시키는 것으로 분석되었다.
셋째, 공장물건특성인 공장건물연면적과 공장내용연수, 필지수는 매각가율에 부(-)의 영향을 미치는 요인으로 분석되었고, 기계기구유무와 용도지역은 매각가율에 정(+)의 영향을 미치는 요인으로 분석되었다.
넷째, 경매일반특성인 입찰자수는 매각가율에 정(+)의 영향을 미치는 요인으로 분석되었으며, 매각기간과 변경유무는 매각가율에 부(-)의 영향을 미치는 요인으로 분석되었다.
다섯째, 시장경기특성인 기준금리변동률과 공장용지 지가지수변동률은 매각가율에 정(+)의 영향을 미치는 요인으로 분석되었고, 지역더미는 모두 매각가율에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 결과가 도출되어 공장경매물건의 경우 지역 경매시장상황 및 지역특성이 매각가율의 하락요인으로 작용한 것으로 분석되었다.
본 연구는 다중회귀모형을 이용하여 그동안 연구되지 않았던 공장경매물건의 매각가율 결정에 미치는 요인들에 대하여 실증분석을 하였다는 것과 법적권리특성이 공장경매물건의 매각가율에 어떠한 영향을 미치는지에 대하여 실증분석을 통하여 규명하였다는 것이 본 연구가 가지는 의의라고 하겠다.
본 연구는 6대 광역시의 2007년부터 2012년까지 법원경매시장에서 매각이 완료된 공장경매물건 872개를 대상으로 하였으며, 매각가율을 종속변수로 하고, 이를 설명하기 위하여 가격특성, 법적권리특성, 공장물건특성, 경매일반특성, 시장경기특성으로 구분하여 각 특성에 해당하는 22개의 독립변수를 선정하여 사용하였다.
법원경매를 대상으로 진행된 본 연구의 변수선정의 특징은 법원경매의 매각에 관한 선행연구에서 필수적으로 사용하여 높은 유의성이 인정된 유찰회수를 독립변수로 사용하지 않았다는 것이다. 유찰회수는 종속변수에 미치는 영향을 설명하는데 있어서 당연히 나타나는 항등관계 변수이므로 본 연구의 목적에 비추어 결과의 가치가 왜곡된다는 점을 고려하여 독립변수에서 제외하였다. 그리고 공장물건특성을 반영할 수 있는 독립변수를 추출하였으며, 법적권리특성에 해당하는 독립변수로 각 권리의 더미변수 대신에 유치권자수, 법정지상권자수, 임차인수를 모두 사용하여 실증분석을 한 것은 기존 선행연구와는 다른 차별성이 있다.
본 연구는 다중회귀모형을 이용하여 공장경매물건의 매각가율 결정에 미치는 요인과 영향을 분석하였고, 입찰참가자들에게 경매 위험요인으로 인식되고 있는 법적 권리특성이 매각가율에 미치는 영향에 대해 실증분석 하여 다음과 같은 결과를 도출하였다.
첫째, 가격특성인 단위당 토지가격과 단위당 건물가격은 모두 매각가율에 부(-)의 영향을 미치는 요인으로 분석되었고, 토지가격비율과 건물가격비율은 매각가율에 정(+)의 영향을 미치는 요인으로 분석되었다.
둘째, 법적권리특성인 유치권자수, 법정지상권자수, 임차인수는 공장경매물건의 매각가율에 모두 부(-)의 영향을 미친다는 결과가 도출됨으로써 법적권리특성에 해당하는 3가지의 권리는 입찰참가자들에게 있어서 인수위험대상인 비용추가부담 요인으로 인식되어 매각가율을 하락시키는 것으로 분석되었다.
셋째, 공장물건특성인 공장건물연면적과 공장내용연수, 필지수는 매각가율에 부(-)의 영향을 미치는 요인으로 분석되었고, 기계기구유무와 용도지역은 매각가율에 정(+)의 영향을 미치는 요인으로 분석되었다.
넷째, 경매일반특성인 입찰자수는 매각가율에 정(+)의 영향을 미치는 요인으로 분석되었으며, 매각기간과 변경유무는 매각가율에 부(-)의 영향을 미치는 요인으로 분석되었다.
다섯째, 시장경기특성인 기준금리변동률과 공장용지 지가지수변동률은 매각가율에 정(+)의 영향을 미치는 요인으로 분석되었고, 지역더미는 모두 매각가율에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 결과가 도출되어 공장경매물건의 경우 지역 경매시장상황 및 지역특성이 매각가율의 하락요인으로 작용한 것으로 분석되었다.
본 연구는 다중회귀모형을 이용하여 그동안 연구되지 않았던 공장경매물건의 매각가율 결정에 미치는 요인들에 대하여 실증분석을 하였다는 것과 법적권리특성이 공장경매물건의 매각가율에 어떠한 영향을 미치는지에 대하여 실증분석을 통하여 규명하였다는 것이 본 연구가 가지는 의의라고 하겠다.
목차
Ⅰ. 서론 11. 연구의 배경 및 목적 12. 연구의 범위 및 방법 33. 연구의 구성 및 체계 5Ⅱ. 이론적 고찰 및 선행연구 검토 71. 공장경매와 법적 권리 71) 경매절차와 권리분석 72) 공장경매물건의 법적 권리관계 112. 공장 부동산의 가격특성 251) 부동산 가격이론 252) 경매부동산의 가격특성 273) 공장 부동산의 가격형성 284) 공장 부동산의 가격추정 333. 법원경매에 관한 선행연구 351) 매각가격 특성 연구 352) 참여의사결정 연구 463) 선행연구에서 사용된 변수 484. 종합 소결 및 선행연구와의 차별성 521) 종합 소결 522) 선행연구와의 차별성 54Ⅲ. 연구설계 561. 연구모형 571) 헤도닉가격모형 572) 경매 매각가율의 추정 특성 593) 연구모형 구축 612. 변수설명 651) 종속변수 662) 독립변수 66Ⅳ. 실증분석 741. 공장경매물건의 분석자료 741) 자료의 수집 742) 자료의 특성 752. 공장경매물건의 특성 비교 831) 지역별 특성 842) 매각연도별 특성 863) 개발유형별 특성 874) 소결 883. 공장경매물건의 기초통계 분석 901) 교차분석 902) 상관분석 933) 소결 964. 공장경매물건의 매각가율 분석 981) 매각가율 분석 추정결과 982) 매각연도별 매각가율 분석 추정결과 1063) 매각가율 분석 추정결과 종합 113Ⅴ. 결론 118참고문헌 122Abstract 129
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