최근 부동산시장에서의 주택공급이 수요를 초과하는 현상은 앞으로도 지속되어 과거 성장기 시대에서와 같은 부동산 처분이익을 기대하기가 어려울 것으로 예상하고 있다. 그리고 재고주택이 증가하는 상황에서 향후 부동산의 가치는 처분가치보다는 이용가치가 중시되며, 공급자 관점보다는 소비자의 욕구를 충족시키는데 초점이 맞추어져야 할 것이다. 이에 본 논문은 부동산 시장의 커다란 변화에 부응하여 공급자 관점에서 벗어나 주거단지 이용자인 방문객들의 감성적 측면에서 인식되는 장소성 요인을 확인하고 주거선택의사와의 관계를 확인하고자 하였다.
헤이리 예술마을은 마을의 개발에 있어 문화예술인들의 자발적인 연대를 통해 ‘문화·예술마을’ 이라는 이상적 주거공간을 형성하고, 생태환경을 최대한 보존하고자 노력하였다. 그리고 격자형 개발에서 벗어난 마을구조와 현대적인 디자인이 가미된 각양각색의 주택과 조형물, 문화·예술의 생산과 전시·공연이 함께하고자 하는 마을의 계획 등 다양한 분야에서 기존의 도시개발과는 차별되는 실험적이며 선구적인 주거단지개발을 시도하였다.
기존의 획일적이고 공급자 중심적인 주거단지의 개발과 비교하여, 헤이리 예술마을의 개발에서 보여주는 장소의 차별성은 주거단지의 지향점을 잘 보여주고 있으며, 이에 따라 많은 사람이 즐겨 찾고자 하는 장소가 되고 있다. 그리고 새로운 장소성의 형성과 창출이라는 측면은 앞으로 우리의 부동산개발 방향이나 미래지향적 개발을 위한 시사점을 제공하며, 양적인 개발로부터 질적인 개발로의 변화를 보여 주는 원형적인 사례라 할 수 있다.
본 연구에 앞선 개별연구에서는 헤이리 예술마을이라는 장소를 대상으로, 많은 방문객이 이용자 관점에서 ‘어떻게 느끼고 받아들이고 있는가’에 대하여 심리적·감성적 측면을 탐색하였다. 이를 위하여, 방문객들이 인식하는 장소성에 대한 탐색적 요인분석을 진행한 결과 5개의 요인이 도출되었고, 주거환경의 자연친화성, 주거환경의 안락성, 건축물의 참신성, 건축물의 심미성, 단지(마을)의 예술성으로 각각 명명하였다. 그리고 5개 요인의 세부적인 구성항목은 21개의 변수로 구성되어 있으며, 제1요인은 주거환경과 관련된 ‘편안함’, ‘여유감’, ‘정서안정성’, ‘자유로움’, ‘정화감’으로, 제2요인은 건축물들에 대한 ‘참신함’, ‘다양성’, ‘실험성’, ‘신기함’으로, 제3요인은 건축물들에 대한 ‘자연조화’, ‘경관미’, ‘섬세함’, ‘세련미’로, 제4요인은 주거환경에 대한 ‘자연스러움’, ‘친환경성’, ‘변화감’, ‘계절감’으로, 마지막 제5요인은 마을과 관련된 ‘이국성’, ‘고급성’, ‘전원성’, ‘회화성’으로 방문객들이 인식하고 있는 것으로 분석되었다.
이와 같은 결과를 통하여 사례 대상지의 방문객들이 헤이리 마을에 대하여 건축물들의 특성과 단지의 특성, 마을의 특성들 중 어느 한 쪽으로의 쏠림이 없이 감성적 측면에서의 균형이 있게 인식하고 있음을 알 수 있었다. 그리고 헤이리 예술마을의 방문객들은 세부적으로는 건축물에서는 참신함과 아름다움을, 자연 친화적 주거환경에서는 편안함을 느끼며, 마을 전체적으로는 예술성을 인식하고 있었다. 따라서 이러한 특성들은 헤이리의 장소성 형성과 매우 밀접한 관계를 맺고 있음을 보여주고 있다. 그리고 헤이리 예술마을을 개발할 때 시도되었던 헤이리 마을만의 자연환경과 생태, 건축, 문화와 예술을 통한 ‘장소 만들기’를 위한 노력에 대하여 많은 사람이 공감하는 장소로 평가를 하고 있음을 보여주는 것이다.
또한, 본 연구에서는 추출된 장소성 요인이 거주선택의사와 어느 정도 관계를 하고 있는가를 확인하기 위하여 상관관계분석과 회귀분석을 진행하였다. 그 결과 5개 요인 중 거주선택의사와 관계가 있는 요인은 ‘마을의 예술성’과 ‘건축참신성’이 통계적으로 유의한 것으로 나타났으며, ‘환경안락성’과 ‘환경친화성’, ‘건축심미성’은 거주선택의사와의 관계가 미약하며 통계적으로도 유의하지 않은 것으로 나타나 기각되었다. 이는 헤이리 마을의 특성이라 할 수 있는 장소성 요인들이 개별 평가에서는 높은 평가를 받았다고 하여도 이들 모두가 거주선택을 위한 의사에 영향을 미치지는 않으며 그중에서도 특징적인 요인들인 ‘마을의 예술성’과 ‘건축물의 참신성’만이 거주선택을 위한 의사에 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다.
그리고 부수적으로 성별, 결혼 여부, 연령대, 학력 등과 같은 인구통계학적 구분에 따라 장소성 인식에 따른 거주(선택)하고자 하는 의사 차이가 있는가를 확인하기 위하여 t-test와 일원배치분산분석(One Way ANOVA 분석)을 한 결과, 성별의 차이에서 의미 있는 결과가 도출되었다.
본 연구의 결과 헤이리 예술마을에서의 차별적인 장소성을 경험한 방문객들은 그와 같은 장소에 주거의사나 주거선택의사가 있다는 것을 확인하였다. 이는 앞으로 주거단지의 개발에 있어서 차별적인 장소성 형성을 위한 노력의 필요성을 보여 주는 것이라 할 수 있다. 따라서 최근 주거단지의 개발과 관련하여 디자인이나 생태환경 등이 부각이 되고 있으나, 보다 인간친화적인 주거공간을 만들기 위해서는, 이들 외에도 장소 소비자들의 감성이 반영되는 장소성에 대한 고려가 요구되는 것이다.

Recently, in the real estate market, supply has been continuously exceeding demand, and it has been forecasted that the sale of real estate will no longer give rise to capital gains. In the circumstances where supply exceeds demand and housing inventories continue to increase, the future real estate market would have to place more emphasis on the value of use rather than the sales value, and on satisfying the desires of customers.
Heyri Art Valley attempted to develop an experimental and pioneering residential area, which would be differentiated from the previous urban development in various aspects, such as the village structure far from a grid type structure, and a variety of residential buildings and sculptures with modern design, production of culture and art, such as exhibitions and performances.
In comparison with the standardized and supplier-centered development of residential areas, the differentiation of Heyri Art Village shows the directing point of the future residential areas, and Heyri has become a hot place for many visitors. Moreover, I thought that the case of Heyri would be worth studying as Heyri provides implications for our direction of development or future-oriented development in the formation and creation of new placeness, and this also is a prototypical case that shows the change from quantitative to qualitative development. Therefore, this study aimed to understand and evaluate the placeness felt in the use or experience of the place in view of the consumers, i.e. visitors that use the place, rather than the suppliers and the relationship between this placeness and intent of the visitors to select Heyri as their residential area.
In this regard, a precedent study had been conducted on Heyri Art Village, a co-residence for many artists, aiming to explore how the visitors had felt and accepted it in psychological, emotional aspects, and to identify the placeness recognized by the visitors, by analyzing the exploring factors. The five factors that the visitors recognized were: first, in relation to residential environment, comfort, sense of relaxation, emotional stability, sense of freedom and cleanliness; second, in relation to constructions, genuineness, diversity, experimentalist and novelty; third, also in relation to constructions, harmony with nature, beauty of the scenery, delicacy and sensibility; forth, in relation to residential environment, naturalness, environment-friendliness, sense of change, sense of season; and finally, fifth, in relation to village, exoticism, sense of luxury, pastoral beauty and picturesque beauty.
Such results show that the visitors’ assessment on the placeness of Heyri based on its characteristics of constructions, the village complex and the village itself is not one-sided but well balanced, and at the same time highly valued. Moreover, visitors have felt, in detail, genuineness and sense of beauty in the constructions, comfort in the environment-friendly residential environment, and artistic value in the overall village, and such characteristics form the placeness of Heyri Art Village. This would mean that the idea of forming the “placeness” of Heyri by forming its unique environment and ecology, constructions, culture and art from the beginning of its planning is now recognized and identified by many people.
Moreover, to confirm the relationship between factors of placeness and the intent to select Heyri, the correlation analysis and regression analysis were performed, and as a result, the factors that are indicated to be statistically significant for the intent to select are “artistic values of the village” and “genuineness of building.” The “environmental comfort,” “environment-friendliness,” and “esthetic appreciation of the constructions” have been dismissed as their correlation with the intent to select the residential area was shown weak and they were statistically not significant. Such results would represent that the factors of placeness, that are the characteristics of Heyri, have been assessed highly in individual assessment but not all of them affected the visitors’ intent to select Heyri as their residential area, and the characteristics of “artistic values of the village” and the “genuineness of building” affected their intent to select the residential area.
In addition, as a result of conducting t-test and one-way ANOVA analysis to identify whether any difference would be shown in the intention of residence depending upon demographic characteristics(gender, marital status, age, education, and so on), a significant result was derived from the gender gap.
This study was meaningful in that it confirmed that the visitors of Heyri Art Village experience differentiated characters or placeness, and such experiences are expressed as intent to live in or to select Heyri as their residential area, and identified the potentials or demands for new housing market. This study also gave rise to meaningful conclusion in that in developing future residential areas, there would be needs for development of differentiated residential area or formation of place that reflect the demands and sensitivity of the future place consumers.