본 연구의 목적은 급 변화하고 있는 부동산환경에 효율적ㆍ능동적으로 대처하지 못하고 있는 감정규칙(국토해양부령 제508호)에 대한 실태를 조사ㆍ분석하고, 이를 토대로 쟁점사항이 무엇인가를 도출하며, 도출된 쟁점사항의 문제점에 대한 개선방안을 제시하는 것이었다.
연구범위로서 시간적 범위는 감정규칙이 최초로 제정된 1989년부터 2012년 현재까지로 하고, 공간적 범위는 우리나라를 대상으로 하며, 예외적으로 설문조사는 본 연구자가 감정평가 업무를 수행하고 있는 인천광역시와 경기도 김포시 및 화성시로 한정하였다. 내용적 범위는 2013년 1월 1일부터 시행되는 제7차 감정규칙(국토해양부령 제508호) 중에서 제5조 시장가치기준 원칙, 제15조 건물의 감정평가, 제18조 과수원의 감정평가, 제24조 유가증권 등의 감정평가, 제25조 소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락분에 대한 감정평가를 중심으로 한정하였다. 또한, 연구방법으로서 접근방법은 행정적 접근방법을 사용하고, 조사방법은 감정평가의 일반적 고찰과 감정규칙에 대한 연구 부분은 설문조사법과 인터넷조사법, 문헌조사법을 병행하였으며, 분석방법은 통계적 분석방법과 사례분석법을 통해 감정평가 대상에 따른 감정평가방법을 평가하고, 이에 대한 개선방안을 도출하였다.
이상을 토대로 본 연구 결과에서 도출된 대표적인 쟁점사항으로 제기한 5개 분야에 대한 현행의 문제점, 개선방안, 기대효과를 구별하여 요약하면 다음과 같다.
먼저, 적정가격과 시장가치에 대한 현행의 문제점, 개선방안, 기대효과를 요약하면 다음과 같다.
적정가격과 시장가치에 있어서 현행의 문제점으로는 첫째, 가격과 가치를 다른 개념으로 받아들여야 하는 부동산학에서는 용어의 정리가 요구됨에도 불구하고, 현재 명확한 용어의 정리가 체계화되어 있지 않은 문제점을 지니고 있다. 둘째, 대표적인 불완전경쟁시장인 부동산시장에서 매매당사자가 매매대상물건에 대하여 ‘정통한 당사자’를 기대하기란 사실상 어려운 실정이다. 셋째, 적정가격으로 조사ㆍ평가된 표준지공시지가를 기준으로 대상토지의 시장가치를 평가한다는 것은 학술상의 문제를 먼저 해결하여야 함에도 불구하고, 명확한 학술상 정립이 이루어져 있지 못한 상황이다. 넷째, 시장가치외의 가치를 기준으로 감정평가를 하는 경우이다.
적정가격과 시장가치 문제에 있어서 이에 대한 구체적인 개선방안을 제시하면, 첫째, 가격과 가치의 개념적 차이는 부동산학에서 분명히 구분되어져야 한다. 둘째, 시장가치의 정의에서 ‘거래 당사자가 충분한 정보’를 보완하여 ‘정통한 당사자’의 조건을 완화하여 부동산시장의 특성을 반영하는 규정으로 수정되어야 할 것이다. 셋째, 적정가격과 시장가치의 성격 측면에서도 명확한 구분이 이루어져야 할 것이다.
적정가격과 시장가치에 대한 개선방안을 토대로 기대효과를 제시하면 첫째, 시장가치의 정의에서 부동산시장을 반영하여 합리적인 당사자조건을 반영하고, ‘자신의 이익을 위한 자발적인 거래’를 규정하여 불완전경쟁시장의 특성을 반영하여 현실적으로 거래 가능한 가격수준의 감정평가를 하는 효과를 기대할 수 있다. 둘째, 이번 감정규칙 개정을 통하여 시장가치를 정확히 존재가격(Sein Wert)으로 인정하고, 적정가격의 정책지향적ㆍ목표지향적인 당위가격(Sollen Wert)을 인정하여 상ㆍ하위 법규의 모순을 없애는 효과가 기대된다. 셋째, 감정평가의 체계상 부동산가격공시법과 감정규칙의 상하위법규의 이론적 모순이 발생하지 않는 효과를 기대하는 바이다. 넷째, 국민의 재산권을 평가하는 기준으로서 감정규칙이 중심적인 규정이라면 시장가치외의 가치를 평가하는 경우에도 기타요인의 작용이 명확화 하여야 할 것이다.
다음으로, 건물의 감정평가에 대한 현행의 문제점, 개선방안, 기대효과를 제시하면 다음과 같다.
건물의 감정평가에 있어서 현재 발생되고 있는 문제점으로는 첫째, 감정평가를 업으로 하는 감정평가업자는 노후화된 건물에 대한 인식조사에서 잔존가치가 없다는 데에는 동의하나, 감정평가행위에서는 잔존가치를 인정하는 모순적인 감정평가를 하고 있다. 둘째, 상기에서 언급한 방식대로 감정평가를 실행한 표준주택가격과 개별주택가격에는 더 큰 문제점이 나타나고 있다. 셋째, 이상과 같은 문제점은 과세의 문제만을 지니는 것이 아니며, 대규모 공익사업의 보상평가에서도 문제점을 발생시키고 있다.
건물의 감정평가에 있어서 이를 개선하기 위한 구체적인 개선방안을 제시하면, 첫째, 신축 이후 최초 5년까지는 건물가치의 20%, 그 이후 10년간은 60%, 다시 그 이후 10년간은 20%를 구간별 정액법으로 감가상각 하여야 하는 주장을 하는 바이다. 둘째, 시대적 배경과 단독주택시장의 특성을 반영하여 경제적 내용연수를 25년으로 줄이는 것과 잔가율을 ‘0’으로 산정하는 방법이 기존의 감정평가방법보다 단독주택시장의 거래가능가격에 유사하다는 결과를 사례분석Ⅱ에서 검증되었다.
건물의 감정평가에 대한 기대효과를 제시하면 첫째, 신축 후 5년부터 15년까지 급격