공동주택의 하자담보책임 및 하자보수의 제도개선 방안 연구 :A study on improvement of defects liability and defect repair system in apartment buildings

류정

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자료유형: 학위논문

저자정보: 류정 (중앙대학교, 중앙대학교 사회개발대학원)

지도교수: 하성규

발행연도: 2013

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이 논문의 연구 히스토리 (2)

2016

공동주택 하자담보책임의 제도개선 방안에 관한 연구

류정 도시행정학과 2016.01 학위논문

2013

공동주택의 하자담보책임 및 하자보수의 제도개선 방안 연구

류정 부동산학과 2013.01 학위논문

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1980년대부터 공동주택은 경제발전과 더불어 서울 등 대도시뿐만 아니라 전국적으로 급격히 보급되었고, 2010년에는 주택의 총 세대수가 13,884천호 중에서 공동주택이 9,935천호로 72%를 차지하는 등 국민의 대다수가 거주하고 있다.
그러나 공동주택은 대형화?고층화 및 정보화되어 생산과정이 복잡하고 수많은 구조재 및 마감재의 복합물이라는 특성으로 설계부실, 재료불량, 시공부실 및 감리부실 등 복합적인 작용으로 “기초, 골조, 설비, 마감 및 조경 등”에 이르기까지 80공종이 넘는 시설공사에서 균열?침하?파손?처짐 및 누수 등 다양한 하자가 발생하고 있으며, 이로 인하여 공동주택의 입주자와 사업주체간에 그 분쟁이 끊이질 않고 있다.
본 연구는 이와 같이 발생하는 공동주택의 분양에 따른 하자와 관련한 법률의 변천과정을 역사적 관점에서 고찰하고, 공동주택의 하자담보책임 및 하자보수를 규율하고 있는 「주택법」과 그 하위법령의 운영과정에서 나타나는 문제점을 중점적으로 분석하여 제도개선 방향을 살펴보고자 했다.
현행 공동주택의 하자담보책임 및 하자보수에 관한 사항을 규율하고 있는 법률은 「민법」, 「집합건물법」 및 「주택법」이 있고, 2005.5.26. 공동주택의 하자담보책임에 관하여 「주택법」 중 일부와 「집합건물법」의 부칙을 동시에 개정하면서 2005.5.26. 이후에 건축된 공동주택의 하자담보책임 및 하자보수에 관하여는 「주택법」을 전적으로 적용하게 되었으나, 시설물의 하자에 갈음하는 손해배상책임과 같이 「주택법」에 규정이 없는 사항은 「집합건물법」을 적용할 수 있는지에 대하여 많은 논란이 있고, 「민법」을 준용하도록 한 「집합건물법」상의 하자의 범위에는 미시공, 오시공(누락시공, 변경시공) 하자 및 설계하자가 포함되지만 「주택법」상 하자의 범위에는 공사상의 잘못으로 인한 하자를 규정하면서도 미시공, 오시공 하자 등 사용검사전에 이미 발생한 하자에 대한 명시적인 규정이 없어 오히려 제도가 하자분쟁을 부추기는 형국이다.
특히, 「집합건물법」 제9조의 입법취지는 아파트 등 집합건물 분양자에게 「민법」상 도급에 관한 규정을 준용하여 건물의 기본구조(뼈대)에 관하여는 견고한 건물을 짓도록 유도하기 위해 10년의 담보책임을 가중한 것인데 반하여 대법원은 건축물에 부착되거나 교체?분리되는 등 그 수명이 10년 미만인 시설물 까지도 일률적으로 10년의 담보책임을 지도록 판결하여 하자담보책임 및 하자보수 체계에 혼란을 부추기고 있다.
따라서 공동주택의 하자담보책임 및 하자보수에 관한 손해배상책임 등 「주택법」에서 정하지 아니한 사항은 「집합건물법」을 적용하는 것으로 법률의 적용관계를 명확히 하고, 「주택법」에는 공동주택의 하자의 범위와 하자담보책임기간에 미시공, 오시공 하자 등이 누락되어 있으므로 공동주택이 아닌 다른 집합건물(주상복합아파트, 오피스텔, 복합상가 등)의 하자담보책임기간과 균형을 고려하여 개선할 필요가 있다.
아울러 「집합건물법」을 개정하여 「주택법」 규정과 상이하여 해석상 불편과 혼란을 초래하던 담보책임 규정 등 불합리한 규정은 건축물의 기본구조인 주요구조부와 지반공사를 제외하고는 시설공사별 하자담보책임기간을 세분화하고 있는 「주택법」을 준용하도록 정비한다면 합리적인 해석이 가능하여 공동주택의 하자로 인하여 발생하는 입주자와 사업주체간의 분쟁을 미연에 방지하거나 대폭 감소할 수 있을 것이다.

Since the 1980s, apartment buildings have been supplied not only in metropolitan areas, including Seoul, but nationwide with economic development. In 2010, among total 13,884,000 domestic households, 9,935,000 (72%) lived in apartment buildings. Thus, most of people live in apartment buildings for the present.
However, as apartment buildings have become bigger, higher and highly information-oriented, its process of construction is complex. In addition, since it is a compound of numerous structural and finishing materials, such a variety of defects as crack, subsidence, damage, droop and water leak occur in more than 80 kinds of work, such as foundation work, framework, facilities, finishing and landscape, with multiple causes, such as poor design, defective materials, poor construction and poor construction supervision and these defects create endless disputes between occupants of apartment buildings and its constructors.
The purpose of this study is to examine the changing process of defect-related laws, generated with the sale of apartment buildings, from historical perspectives and then intensively look into problems presented in the operation of housing laws and its subordinate ordinances that regulate the defect liability and defect repair of apartment buildings, thus finding out improvement strategies.
There are such regulating laws of defect liability and defect repair of apartment buildings as civil law, complex building law and housing law for the present. With the simultaneous revision of part of housing law and supplementary provision of complex building law on May 26, 2005, in relation to the defect liability of apartment buildings, housing law has been applied to the defect liability and defect repair of apartment buildings, constructed after the revision. However, there have been a lot of controversies to apply complex building law to the incidents that are not regulated in housing law, like damage liability that substitutes for the defect of facilities. In addition, the scope of defect in complex building law, in which civil law has to be applied, comprises no construction/wrong construction (omission or change) defects and design defects, but the scope of defect in housing law regulates wrong construction-oriented defects but has no clear provision for the defects occurred before use investigation, such as no construction and wrong construction, thus rather resulting in many defect disputes incited by legal systems.
In particular, the purpose of legislation of the article 9 of complex building law was to additionally impose 10-year liability to the seller of complex buildings, including apartment buildings, in order to make them construct strong buildings in relation to its basic frames by applying the subcontract provision of civil law, but Supreme Court has uniformly ruled that they must bear 10-year liability for facilities of which life span is less than 10 years, such as attached buildings or replaceable/detachable buildings, thus causing confusions in the system of defect liability and defect repair.
Therefore, it is necessary to clarify the application of laws, by applying complex building law to the incident that is not regulated in housing law, such as the defect liability and damage liability for defect repair in apartment buildings. In addition, since housing law omits no construction and wrong construction defects in the defect scope and defect liability term of apartment buildings, it is necessary to revise the law in consideration of balance with defect liability term of other complex buildings (multipurpose buildings, officetels and complex store buildings) that are not apartment buildings.
Furthermore, if complex building law is revised and housing law, which prescribes defect liability terms in detail by the kinds of construction work, is applied to the unreasonable provisions of complex building law, such as liability provision that causes inconvenience and confusion in explanation, due to its discrepancy with the provision of housing law, except basic structures of building, such as main structures and ground work, it is possible to explain it reasonably, and prevent or greatly reduce disputes occurred by the defects of apartment buildings between occupants and constructors.

제1장 서론 1
제1절 연구의 배경 및 목적 1
제2절 연구의 범위 및 방법 3
제3절 선행연구 검토 4
제2장 이론적 고찰 11
제1절 공동주택의 개념 11
1. 공동주택의 정의 11
2. 공동주택의 분류 12
제2절 공동주택의 분양계약과 법적성질 14
1. 공동주택의 분양계약 14
2. 분양계약의 법적성질 15
3. 소결 19
제3절 공동주택 시공방식과 하자담보책임 20
1. 자체시공분양 20
2. 도급시공분양 21
3. 하자담보책임의 차이점 22
제4절 하자의 의의 24
1. 하자의 개념 24
2. 하자의 형태 26
3. 하자의 구분 32
제5절 법률의 연혁고찰 34
1. 서설 34
2. 민법상 수급인의 담보책임의 도입과 변천 35
3. 집합건물법상 분양자의 하자담보책임의 도입과 변천 36
4. 주택법상 분양에 따른 하자담보책임의 도입과 변천 38
5. 하자관련 법률 41
6. 하자관련 법률간의 차이점 44
제6절 공동주택의 하자보수기준 45
1. 하자보수기준의 도입 45
2. 하자보수기준의 변경 48
제7절 하자발생 유형 52
1. 서설 52
2. 하자의 원인 및 무과실 책임 55
3. 사용검사 전 하자 55
4. 사용검사 이후의 하자 59
제8절 외국법의 비교고찰 63
1. 독일 민법 63
2. 프랑스 민법 64
3. 일본 민법 65
4. 시사점 66
제3장 주택법상 하자담보책임의 분석 69
제1절 적용대상 건축물 69
제2절 하자보수 당사자 71
1. 하자보수 청구권자 71
2. 하자보수 의무자 80
제3절 하자담보책임 82
1. 하자담보책임기간 82
2. 하자보수 청구절차 87
3. 하자보수보증금 91
4. 손해배상 99
5. 하자보수의 종료 102
6. 2005.5.26. 전후의 하자담보책임 106
7. 안전진단 및 하자감정 등 112
8. 하자담보책임과 관련한 처벌규정 115
제4절 하자소송 및 분쟁조정 117
1. 하자소송 사례 117
2. 분쟁조정 사례 117
3. 하자심사분쟁조정위원회의 기능강화 118
제4장 제도개선 방안 120
제1절 하자담보책임 관련 120
1. 주상복합건축물의 하자담보책임 120
2. 리모델링 등 시공자의 하자담보책임 121
3. 임대주택의 분양전환시 하자담보책임 121
4. 입주자대표회의의 하자보수청구권 122
5. 경미한 하자 및 일반 시설하자의 손해배상책임 122
제2절 하자보수보증금 관련 123
1. LH 및 SH 등의 하자보수보증의 예외 123
2. 하자보수보증금의 증액 124
제3절 하자담보책임기간 관련 124
1. 시설공사별 하자담보책임기간의 보완 124
2. 내력구조부별 하자담보책임기간의 정비 125
3. 하자보수 이행기간의 보완 126
4. 하자담보책임기간 경과후의 하자보수청구권 126
5. 하자보수종료 결의기준 완화 127
제5장 결론 128
1. 연구요약 128
2. 연구한계 및 향후과제 131
참고문헌 132
국문초록 136
ABSTRACT 138

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