물상보증인 소유의 공동저당 부동산이 채무자에게 양도된 경우 변제자대위의 법률관계 - 대법원 2021. 12. 16. 선고 2021다247258 판결 -

김병선

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김병선 (이화여자대학교)

저널정보: 이화여자대학교 법학연구소 법학논집 법학논집 제28권 제4호

발행연도: 2024.6

수록면: 1 - 49 (49page)

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대상판결은 동일한 물상보증인 소유 복수의 부동산에 공동저당이 설정되고 그중 한 부동산에 후순위권리가 설정된 다음 그 부동산이 채무자에게 양도됨으로써 채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산에 대해 공동저당이 설정된 상태에 있게 된 경우, 물상보증인의 변제자대위는 후순위저당권자의 지위에 영향을 주지 않는 범위에서 성립한다고 하였다. (1) 소외 2(채무자)의 제1부동산 소유권 취득의 의미공동저당 부동산의 제3취득자는 공동저당 부동산에 관하여 후순위저당권자 등 이해관계인들이 갖고 있는 기존의 지위를 전제로 하여 공동저당권의 부담을 인수하는 것이며, 구체적으로는 전 소유자의 법적 지위를 그대로 승계한다. 채무자로부터의 제3취득자는 채무자에 준하여, 물상보증인으로부터의 제3취득자는 물상보증인에 준하여 취급된다. 소외2(채무자)는 물상보증인으로부터의 제3취득자이므로 물상보증인과 같은 지위가 인정된다. 그가 당초 채무자였다는 점은 법정대위자 상호관계를 조정하는 데 있어서 별다른 의미를 가지지 않는다. (2) 피고의 임의변제의 효과동일한 물상보증인 소유 부동산에 공동저당권이 설정된 경우 제368조는 각 부동산이 책임을 분담하는 기준으로 작용하며, 그 기준이 적용하는 시점은 원칙적으로 공동저당권의 설정 당시이다. 1) 이 사안에서 공동저당권 설정 당시 제1, 2부동산이 모두 물상보증인 소외 1 소유였으므로, 제368조 제1항에 따른 가액에 비례한 안분이 이루어진다. 2) 공동저당권이 설정된 후 제2부동산이 피고에게 이전되었지만, 물상보증인으로부터의 제3취득자는 물상보증인과 같이 취급되고, 각 부동산이 피담보채무를 분담하는 비율은 이미 피고가 제2부동산을 취득하기 전에 제368조에 의하여 정해진 부동산 가액에 비례한 비율이 그대로 유지된다. 3) 피고의 임의변제로 피고는 변제자대위에 의하여 제1, 2부동산에 대한 저당권을 취득하는데, 그 저당권은 동시배당의 경우 각 부동산이 분담할 채권액 즉 가액에 비례하여 안분한 금액으로 제한된다. 여기서 제2부동산은 피고 소유이므로, 피고가 취득한 제2부동산에 관한 저당권은 혼동에 의하여 소멸하고, 제1부동산에 피고가 대위취득한 선순위저당권(약 1억6천만 원)과 원고의 후순위전세권(2억3천만 원)이 존재하게 된다. 피고는 제1부동산의 책임분담액 약 1억6천만 원만 배당을 받을 수 있고, 원고는 매각대금 가운데 이를 공제한 나머지 금액의 범위에서 변제를 받을 수 있다. 4) 대상판결은 「ⓐ원고가 이 사건 전세권을 설정할 당시, 전세금 230,000,000원 전액에 관하여 민법 제368조 제2항에 따라 대위를 할 수 있는 지위에 있었다. … 피고는 이 사건 근저당권 채무 550,000,000원을 대위변제함으로써 변제자대위에 의하여 제1부동산에 관한 근저당권을 취득하게 되나, 위와 같이 ⓑ원고가 대위할 수 있었던 230,000,000원의 범위에서는 변제자대위를 할 수 없으므로 ⓒ피고 명의의 2018. 1. 17. 자 근저당권이전등기도 그 범위에서는 효력이 없다. 따라서 피고는 위 금액의 범위에서는 원고보다 우선하여 배당받을 수 없으므로, 이 사건 배당표 중 원고에 대한 배당액 0원은 230,000,000원으로, 피고에 대한 배당액 478,913,982원은 248,913,982원으로 경정되어야 한다」고 하였는바, ⓐ…‘전세금 230,000,000원 전액에 관하여 민법 제368조 제2항에 따라 대위를 할 수 있는 지위’는 ‘제1부동산에 대하여 이시배당이 이루어지는 경우’를 전제로 하는 것이다. 그리고 ⓑ‘피고는 제1부동산의 책임분담액(163,149,847원)의 범위에서만 변제자대위를 할 수 있으므로, 제1부동산 매각대금 가운데 이를 초과하는 범위에서는 변제자대위를 할 수 없고, 따라서 ⓒ피고 명의의 근저당권이전등기도 그 책임분담액을 초과하는 범위에서는 효력이 없다고 하여야 한다. 즉 원고가 우선변제받을 수 있는 범위는 ‘제2부동산에 대위할 수 있었던 범위’가 아니라, ‘제1부동산 매각대금 가운데 피고의 선순위저당권의 책임분담액을 초과하는 부분’이다. (3) 적용법조의 문제대상판결은 「공동저당이 설정된 복수의 부동산이 같은 물상보증인의 소유에 속하고 그중 하나의 부동산에 후순위저당권이 설정되어 있는 경우에, 공동저당이 설정된 부동산이 제3자에게 양도되어 그 소유자가 다르게 되더라도 민법 제482조 제2항 제3호, 제4호에 따라 각 부동산의 소유자는 그 부동산의 가액에 비례해서만 변제자대위를 할 수 있다」고 하였다. 공동저당부동산이 같은 물상보증인 소유에 속하는 경우 각 부동산의 책임분담액은 제368조 제1항에 의하여 부동산 가액에 비례하여 안분되고, 공동저당 부동산이 제3자에게 양도되어 소유자가 다르게 된 경우 제3취득자는 전 소유자인 물상보증인의 법적 지위를 그대로 승계하고, 물상보증인과 같이 취급된다. 따라서 각 부동산의 소유자들은 물상보증인으로부터의 제3취득자로서 제481조, 제482조 제1항에 따라 변제에 의한 대위를 할 수 있고, 이 경우 각 부동산의 책임분담액은 이미 제3취득자가 부동산을 양수하기 전에 제368조에 의하여 정해진 부동산 가액에 비례한 비율이 그대로 유지된다. 대위의 비율을 새로 정할 필요가 없으므로 제482조 제2항은 적용되지 않으며, 법정대위에 관한 제481조, 제482조 제1항, 그리고 대위비율의 기준으로서 제386조가 적용된다. 또한 제482조 제2항 제3호의 제3취득자는 채무자로부터의 제3취득자만을 가리키는 것으로 해석되므로, 물상보증인으로부터의 제3취득자와 관련하여 동항 제3호는 적용되지 않는다.

(1) Implications of the debtor’s acquisition of title to the property The acquirer of the mortgaged real estate shall inherit the legal status of the former owner. The transferee from the debtor is treated as the debtor, and the transferee from the mortgagee is treated as the mortgagee. In this case, the debtor is the acquirer from the mortgagor and therefore has the same status as the mortgagor. (2) Effect of defendant’s reimbursement Where a joint mortgage is placed on real estate owned by the same guarantor, Article 368 serves as the basis for the division of liability between the properties. The point at which that standard is applied is, in principle, the time of the creation of the joint mortgage. 1) In this case, since both the first and second properties were owned by the mortgagee at the time the joint mortgage was established, each property shares the liability in proportion to its value under Article 368, paragraph 1. 2) Although the second property was transferred to the defendant after the joint mortgage was established, the purchaser from the mortgagee is treated as the mortgagee, and the proportion of each property’s share of the debt remains proportional to the value of the property. 3) The defendant acquires a mortgage on the first and second properties by subrogation, which is limited to the amount of the debt to be shared by each property in the case of simultaneous distribution, i.e., the proportionate share of the value. Here, since the second property is owned by the defendant, the mortgage on the second property is extinguished by confusion. There is a senior mortgage (approximately 160 million won) subrogated by the defendant on the first property and a subordinate Leasehold rights (230 million won) of the plaintiff. 4) The defendant can be subrogated only to the extent of its share of the liability of the first property (approximately 160 million won), and the plaintiff can be reimbursed for the remaining amount. Therefore, the registration of the mortgage in the name of the defendant is invalid to the extent that it exceeds its share of the liability. (3) Applicable provisions If the jointly mortgaged real estate belongs to the same mortgagor, the liability of each real estate shall be apportioned in proportion to the value of the real estate pursuant to Article 368, paragraph 1. If the jointly mortgaged real estate is transferred, the transferee is entitled to subrogation under Articles 481 and 482, paragraph 1, as an acquirer from the mortgagor. In this case, the liability share of each real estate remains the same in proportion to the value of the real estate under Article 368. Article 482, paragraph 2 does not apply because there is no need to establish a new ratio of subrogation. Articles 481 and Article 482, paragraph 1 on statutory subrogation and Article 386 as the basis for the subrogation ratio apply. Also, since the acquirer in Article 482, paragraph 2 No. 3 refers to the acquirer from the debtor, No. 3 does not apply to the acquirer from the mortgagor.

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