개업공인중개사의 주의의무와 책임에 관한 연구 - 전세사기 방지의 관점에서 다가구주택 중개에 관한 대법원의 동향 및 제도의 개선안 마련을 중심으로 -

권오상

doi:10.29305/tj.2024.4.201.01

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자료유형: 학술저널

저자정보: 권오상 (전남대학교)

저널정보: 한국법학원 저스티스 저스티스 통권 제201호

발행연도: 2024.04

수록면: 1 - 31 (31page)

DOI: 10.29305/tj.2024.4.201.01

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최근 크게 사회문제가 된 전세사기의 발생원인을 어느 한 가지로 한정할 수는 없으나, 개업공인중개사의 가담행위도 빼놓을 수 없는 요인이다. 특히 전세사기는 다가구주택의 경우에 더욱 빈번하게 발생하는데 다가구주택은 선순위 보증금의 총액 등 정보를 알기가 어렵기 때문이다. 따라서 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개한 개업공인중개사의 의무에 관한 대법원의 동향을 우선 살펴보았다.
대법원에 의하면, 다가구주택 중 일부에 대한 임대차계약을 중개하는 개업공인중개사는 단순히 부동산등기부 등을 통해 확인할 수 있는 내용만을 확인하여 설명하거나 임대인으로부터 받은 자료나 들은 내용만을 전달하는 것에 그치면 안 되고, 개업공인중개사가 예상할 수 있는 위험요인에 대해서도 중개의뢰인에게 설명하여야만 주의의무를 다한 것으로 본다. 이러한 대법원의 태도는 전세사기 등 중개사고를 예방하는 관점에서 효과적이고 타당한 것으로 판단된다.
한편 공인중개사법은 개업공인중개사에게 중개대상물 확인․설명의무를 비롯한 여러 의무를 부과하고 있고, 개업공인중개사는 민법상 수임인의 선관주의의무도 부담한다. 따라서 개업공인중개사가 확인․설명의무에 위반하여 중개의뢰인이 손해를 입었다면 의뢰인은 그의 선택에 따라 공인중개사법상의 손해배상책임을 묻거나 민법상의 채무불이행책임 또는 불법행위에 기한 손해배상책임을 물을 수 있다.
현행 규정과 대법원의 태도에 더하여 개업공인중개사의 의무와 책임을 강화하는 방안으로는 개업공인중개사의 확인·설명 의무 및 권한의 강화, 쌍방대리의 엄격한 금지, 공인중개사법상 전속중개계약의 활성화, 손해배상책임의 보장금액 상향, 법을 위반한 공인중개사에 대한 처벌 강화, 공인중개사의 전문성과 윤리의식을 강화, 현행 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력 발생 시점을 익일 조항이 아닌 즉시 조항으로 개정하는 것을 고려할 수 있다.

The cause of the recent major social problem of lease fraud cannot be limited to one, but the participation of real estate agents is also an indispensable factor. In particular, lease fraud occurs more frequently in the case of multi-unit houses, because it is difficult to know information such as the total amount of senior deposits for multi-unit houses. The Supreme Court"s trend on the obligations of real estate agents who brokered lease contracts for part of multi-unit houses was first examined.
According to the Supreme Court, a real estate broker who brokers leases for some of the multi-unit houses should not only simply check and explain the contents that can be confirmed through the real estate register, or deliver only the data or contents received from the lessor, but also explain the risk factors that the real estate broker can expect to the client to fulfill its duty of care. The Supreme Court"s attitude is considered effective and valid from the viewpoint of preventing brokerage accidents such as charter fraud.
On the other hand, the Certified Brokerage Act imposes various obligations on certified brokers, including the obligation to check and explain the brokerage objects, and certified brokers also bear the duty of care of the person in charge under civil law. Therefore, if a certified broker violates his or her obligation to verify and explain and the client suffers damage, the client may, according to his or her choice, require the broker to be liable for damages under the Certified Brokerage Act, or for default or for damages due to illegal activities.
In addition to the current regulations and the attitude of the Supreme Court, measures to strengthen the obligations and responsibilities of real estate agents may be considered to strengthen the real estate agents’ duty of explanation, strictly prohibit bilateral agents, revitalize exclusive brokerage contracts under the Real Estate Agents Act, increase the amount of compensation for damages, strengthen punishment for real estate agents who violate the law, strengthen the professionalism and ethical consciousness of real estate agents, and revise the timing of the opposition under Article 3 (1) of the current Housing Lease Protection Act to an immediate clause rather than the next day clause.

#전세사기 #다가구주택 #선관주의의무 #임대차계약 #개업공인중개사의 확인·설명의무 #Lease fraud #Multi-unit housing #Duty of care #Lease contract #Duty of verification and explanation of licensed real estate agents

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