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기반시설의 확충 및 서민의 주거환경개선을 목적으로 1990년대 이후 도시정비사업이 크게 늘었다. 이로 인해 부수적 효과로 조합원의 자산가치가 크게 증가했다. 하지만 2008년 금융위기 이후 부동산에대한 소비자의 인식변화가 주택의 선호도를 변화시켰다. 즉 주택의 우선적 선호대상이 대형에서 소형으로28 곽세근?서충원Ⅰ. 서론정비사업이 활성화되기 시작한 1990년대 이후부터 2003년까지 현금청산은 그다지 큰 이슈가 아니었다. 왜냐하면 조합원 분양가가 일반 분양가보다현저히 낮았고, 분양가가 실제 거래가격보다 낮아서 조합원 입장에서는 분양을 받는 것이 금전적으로큰 이득이었기 때문이다. 또한 분양아파트의 위치(동?호수) 추첨에서 우선권이 부여되고, 대형평형을우선적으로 선택할 수도 있었다. 결과적으로 조합원에게 금전 및 비금전적으로 큰 이익이었다.1) 2003년 기존의 정비사업 관련 법률이 대폭 정비되었고, 그 결과『도시 및 주거환경정비법 (이하“도시정비법”)』이 제정되었다. 이 법에서는 이해관계 조정을 위해 사업진행절차에 대한 규제를 강화하였다. 그 결과 상당수 도시정비사업에서 사업지연이 발생하였고, 조합원의 금전적 부담, 즉 분담금이증가하게 되었다.
더욱이 2000년대 중반 급격한 주택가격 상승을억제하고자 정부는 강력한 가격안정화 정책을 추진하였다. 또한 2008년의 금융위기 이후 시작된 주택경기 하락은 정비사업 추진으로 조합원들이 얻을 수있는 개발이익을 대폭 하락시켰다. 그 결과 새로운아파트를 분양받는 대신 현금청산을 원하는 조합원이 증가하게 되었다. 특히 금융위기는 대형중심의아파트 선호를 소형중심으로 바뀌게 만들었다. 과다한 정비사업구역 지정2) 역시 사업성을 떨어뜨렸다. 복잡한 정비사업 절차와 빈번한 법률 개정, 그리고 사업진행 과정에서의 빈번한 소송은 전체사업비를 증가시켰다.3) 이러한 정비사업 관련 일련의환경변화는 궁극적으로 현금청산을 원하는 조합원의 증가로 이어지게 되었다.4) 일반적으로 정비사업에서 조합원이 부담하는 분담금은 종전 자산 평가액과 분양 신청한 아파트가액의 차액으로 결정된다(김태오, 2009: 165). 만일 현금청산자가 증가하면, 조합원들이 부담해야 하는분담금도 증가하게 된다. 왜냐하면 청산금에 대한이자, 아파트 분양관련 비용증가, 청산자들의 조합1) 이들은 조합원에게 있어 일종의 프리미엄이었다. 관리처분계획 수립시 일반 분양가는 조합원 분양가보다 약 15-25% 높게 책정되었으며, 일반 분양가는 분양가 상한제 규정에 따라 주변 시세보다 낮게 분양되었다.
2) 정비사업구역은 주거환경이 열악한 지역을 대상으로 조합단위로 지정하였으나, 뉴타운 사업지구는 지구단위계획으로 특정지역전체를 정비구역으로 지정하면서 정비사업 규모가 크게 증가하였다. 2014년 12월말 기준 서울시 재개발관련 정비사업구역은946개에 이른다 (서울특별시 주거재생자료실 정비사업 통계자료, www.seoul.go.kr).
3) 사례분석을 위해 수집한 관리처분 자료에 따르면, 최초 관리처분 때의 사업비 대비 최소 19%에서 최대 54%까지 사업비가상승하였다.
4) 금융위기 이후에는 조합설립에 동의하고, 사업시행인가를 받은 후 분양신청을 하지 않은 조합원이 늘었다. 2013년 성북구 일부조합(장위 뉴타운 등)에서 분양신청을 받은 결과 조합원수 대비 30%, 종전 평가 금액 대비 40% 정도가 분양신청을 하지 않았다.
바뀌었다. 동시에 아파트를 대체하는 부동산(오피스텔 등)이 증가하였다 그 결과 도시정비사업의 자산가치 증가효과가 크게 줄어들었고, 이에 따라 현금청산을 원하는 주택소유자가 증가하였다. 최근 분양신청을 받은 조합을 대상으로 조사한 결과, 조합원의 약 30%가 청산을 원하는 것으로 나타났다. 이를 종전자산 기준으로 하면 무려 40%에 이른다. 기존 연구가 합리적 청산금 산정방법 도출과 같이 현금청산자의권리을 보호하는 측면에서 주로 연구가 이루어졌다면, 본 연구는 현금청산 비중의 변화가 남은 조합원의분담금에 어떠한 영향을 미치는지를 중심으로 실증적 분석을 시도하였다. 금융위기 이전까지는 현금청산자가 적어 조합원 분담금에 미치는 영향이 적었으나, 금융위기 이후 부동산가격하락, 잦은 제도변화에따른 비용증가로 현금청산자가 크게 증가하였다. 이와 비례하여 조합원의 분담금 역시 증가했다. 정비사업의 성공적인 추진을 위해 조합원을 확보하는 방법을 강구할 필요가 있어 보인다.
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