노인주거복지를 위한 역모기지(Reverse Mortgage) 방식의 미국 주택연금 제도 - Estate of Jones v. Live Well Financial, Inc. 미연방 법원 판례에서의 계약자유의 원칙 쟁점을 중심으로 -

김민성

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김민성 (홍콩대학교)

저널정보: 한국토지법학회 토지법학 토지법학 제38권 제2호

발행연도: 2022.12

수록면: 261 - 283 (23page)

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역모기지 방식의 주택연금은 주택을 소유하고 있지만 그에 비하여 의료보험료, 의료비, 그리고 기타 생활비에 소요될 수 있는 현금이 부족한 노인에게 유용할 수 있는 금융상품이다. 미국의 역모기지 방식의 주택연금은 공적보증역모기지와 사적역모기지로 크게 나누어 볼 수 있다. 두 가지 방식의 근본적 차이는 금융기관이 역모기지 방식의 주택연금을 판매할 때, 연방정부가 대출 원리금 상환채권 관련 위험부담을 보증하는지 여부에 있다.
〈고령의 주택소유자를 위한 주택연금의 보험(Insurance of Home Equity Conversion Mortgages for Elderly Homeowners)〉 미연방 법에 따르면, 공적보증역모기지는 가입자 사후에도 미가입 배우자의 주거복지를 법률의 규정에 따라서 보장해준다. 이러한 역모기지는 대출 원리금 상환채권에 관련 위험부담이 연방정부에게로 이전 된 것인 만큼 금융기관의 담보권 실행에 대한 자유를 제약할 수 있다. 즉 금융기관은 공적보증역모기지에서 계약의 자유를 제한받게 된다. 반면, 사적역모기지는 금융기관과 가입자가 체결한 계약의 내용에 따라서 이행되어야 한다. 즉 사적역모기지의 미가입 배우자는 대출 원리금 상환채무를 기일에 맞추어 이행할 수 없다면, 금융기관은 대출 원리금 상환채권을 확보하기 위하여 역모기지 목적 주택에 대하여 담보권을 실행할 수 있다.
본고에서 다루고자 하는 대상판결은 금융기관에게 보장되는 계약의 자유가 사적역모기지에서도 공적보증역모기지가 추구하고자 하는 목적에 따라서 제한될 수 있는지 여부를 살폈다. 입법자는 제반 사정을 고려해서 제한적인 경우에 한하여 공적보증역모기지를 판매한 금융기관의 대출 원리금 상환채권이 연방정부 자금으로써 보증될 수 있도록 위 미연방법을 입법하였다. 이러한 사실에 대해서 필자는 이 법의 입법 목적이 노인주거복지의 장려와 계약자유의 원칙에 대한 사회적 조정에 있었다고 생각한다. 본고는 이러한 공공 정책을 고려한 입법 목적과 계약자유의 원칙 사이에서 발생하는 긴장관계가 대상판결에서 합리적으로 어떻게 조정되고 있는지를 검토하고, 우리 사회에 어떤 점을 시사할 수 있는지를 모색하는 데 연구의 목적을 두겠다.

A reverse mortgage, functioning as a home pension, provides necessary money, such as medicare and living expenses, to elderly applicants who have home property but do not have enough money. A reverse mortgage is insured by the U.S. government, referred to as HECM, and a private one is operated by a bank. The critical difference between those two types of reverse mortgages is whether the U.S. government ensures the risk of a reverse mortgage loan.
HECM, which provides elderly applicants with housing security, requires a bank, a creditor of a reverse mortgage, to observe the public policy of the aged-decent housing. According to the law of Insurance of Home Equity Conversion Mortgages for Elderly Homeowners, a bank should guarantee decent housing to an elderly applicant of HECM as well as their spouse, who did not register HECM, regardless of contracts of a reverse mortgage. On the other hand, a private reverse mortgage should respect a bank’s right of contracts. In a private reverse mortgage, a spouse cannot prevent a bank following the contracts from foreclosing its living house if he or she did not register a private reverse mortgage as an applicant and perform its contractual duty of reverse mortgage.
The federal courts’ case dealing in this paper reviews the purpose of HECM, which is to protect elderly applicants, including their spouse, who lack money although they have decent housing. Considering this purpose, each party argues whether a private reverse mortgage can also be followed by the law of Insurance of Home Equity Conversion Mortgages for Elderly Homeowners. The courts state that this law was enacted and modified to protect elderly applicants, including its spouse, and restrict the coverage of the U.S. government’s insurance for a reverse mortgage. Therefore, only a bank observing the requirements of the law and agreeing to follow the law’s direction can be insured by the U.S. government.
This paper introduces how to moderate a conflict between public policy and the right of contracts. Thus, it sheds light on how to promote welfare for seniors without threatening the right of contracts.

#역모기지 #공적보증역모기지 #계약자유의 원칙 #노인주거 복지 #Reverse Mortgage #HECM #Freedom of Contract #Contract Rights #Elderly Housing Welfare

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김민성

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