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타인의 토지나 건물을 이용하는 방법에는 물권적 이용방법과 채권적 이용방법으로 나눌 수 있으나, 물권적인 이용방법이 부동산 소유자에게 소유권의 제약을 가져오기 때문에 대체로 임대차인 채권적인 방법으로 이용되어진다.토지와 건물의 소유자와 이를 주거의 용도로 임차하는 자 사이에 임대차 계약에 있어서 일방 당사자가 불리하다고 보기는 어려우나, 주택은 인간생활에 필수적인 요소인 동시에 사회생활의 거점으로써 인간생활에 미치는 영향이 매우 크기 때문에 주거의 안정이 매우 강조되는 점을 감안할 때, 주택임대차에 있어서 임차료와 임대차 기간은 본질적인 부분이라 볼 수 있다.주택임대차보호법은 1981년 3월 5일 제정된 이래 현재까지 6차에 걸쳐 대항력 요건, 우선변제권, 최우선변제권 등으로 임차인의 보증금회수 규정 등이 개정되면서 서민들의 주거안정에 기여해 왔으며, 동법상 임대차기간은 임차인 보호를 위해 2년으로 확정하고 있고, 임대차계약의 자동갱신을 명시적으로 규정하여 주택임차인을 보호하고 있다.그러나 우리나라의 경우 아직도 주택시장이 불안전한 관계로, 임차인의 주거안정과 임대인의 재산권 보호를 위해서는 임차인의 계약갱신청구권을 신설함과 아울러 임대료증감의 기준에 대한 법적, 제도적 보완책을 강구하려는 국회의원들의 입법안이 제시되고 있다.이와 관련하여 임차인의 주거안정과 임대인의 재산권행사를 보장하기 위하여 주택임대차보호법의 개정작업은 상황에 따라 개정되어야 하며, 이 경우에도 임차인의 보호와 더불어 임대인의 권리를 지나치게 제약하지 않는 한도에서 개정되어야 할 것이다.생각건대, 임대차 계약갱신청구에 있어서 현행 적용되고 있는 ‘2년’이라는 기간은 임대인과 임차인 간에 이해를 조절한 적절한 균형으로 사료되는 바, 현행 최초 임대차계약기간을 2년으로 유지하고, 임대인의 재산권행사의 제한을 최소화하기 위해 1년 단위로 계약갱신청구권을 보장하며, 그 횟수는 2회에 한해 행사하되 최장 4년을 넘지 않도록 하는 것이 바람직할 것이다.또한 임차료증감청구에 있어서는 현재 국회에서 계류 중인 개정 법률안과 같이 계약갱신기간을 2년으로 하고 임대료 증감액을 5%로 할 경우에는 결국 1년에 2.5% 증액이 되는 것으로써 이는 물가연동에 따른 임대료상승률을 반영하지 못하게 되어 임대인의 재산권행사를 과도하게 제한하게 된다. 따라서 이를 현실에 맞게 1년 단위로 임대차계약갱신을 허용하되, 매년 5% 상한선을 유지하는 것이 임차인의 주거안정과 임대인의 재산권 행사의 제한을 최소화 하는 방안이라 생각한다.최근 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택의 거품이 꺼지면서 그 공급이 절대적으로 줄어든 결과 전세가격의 폭등으로 이어졌다. 정부에서는 전세대란에 대한 대책의 하나로 전세금 지원과 더불어 여러 대책을 내 놓았지만 보다 근본적 해결책이 필요한 실정이다.
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