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최근 국내 오피스시장에서는 동일 시장지역에서도 빌딩규모에 따라 임대료수준 등 시장특성이 세분화되는 경향이 나타나고 있다. 이에 따라 오피스시장분석에서 빌딩규모에 따른 시장구분 필요성이 제기되고 있다. 그럼에도 불구하고 지금까지 오피스시장 연구는 지역별 특성 분석에 치중해 왔을 뿐 규모별 오피스시장의 현황과 특성 차이에 대한 실증분석이 충분히 이루어지지 못해왔다. 이에 본 연구는 오피스 하위시장의 빌딩 규모별 현황과 특성차이를 분석하고자 하였다. 층수를 기준으로 빌딩규모를 대형 및 중소형빌딩으로 구분하여 서울 오피스시장을 실증분석한 결과 두 시장간 특성차이가 존재함을 확인할 수 있었다. 오피스 공급총량과 추이가 빌딩규모에 따라 다르며, 규모별 주된 하위시장이 상이한 것으로 파악되었다. 특히, 임대료와 소득수익률, 자본수익률 등 투자의사결정의 주된 지표가 동일 하위시장 내에서도 빌딩규모에 따라 상이한 것으로 나타났다. 또한 이와 같은 요인의 하나일 수 있는 소유주체와 관리방식 유형 역시 빌딩규모에 따라 차이를 보이는 것으로 나타났다.
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