부동산경매에서 유치권신고의 의무화

최동홍; Dong Hong; 유선종

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자료유형: 학술저널

저자정보: 최동홍 Dong Hong 유선종

저널정보: 법조협회 법조 법조 제59권 제4호

발행연도: 2010.1

수록면: 204 - 258 (55page)

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민사집행법 제91조 제5항은 사실상 부동산경매의 매수인에게 유치권으로 담보되는 채권을 변제하도록 하는 인수주의를 취하고 있다. 그러나 경매절차에서 유치권신고는 의무가 아니며, 경매법원은 유치권의 성립여부 등을 매수희망자에게 알려주지 않고 있다. 또한 유치권은 등기를 공시방법으로 하는 다른 부동산 위의 권리와는 달리 등기 없이 점유만으로 성립하므로 유치권과 다른 권리 사이에 서로 충돌이 생긴다. 부동산경매에서 이러한 문제점을 악용하여 채무자와 유치권자의 담합으로 허위 또는 과장된 유치권신고를 할 경우 낙찰가는 하락하고 이로 인해 선순위 담보권 등은 침해되며, 매수인의 지위는 불안해진다. 이에 이 논문은 부동산유치권의 문제점과 부동산경매절차에서 유치권 행사가 음성적으로 이루어짐에 따른 부작용에 관하여 판례, 학설, 실무례를 통하여 고찰하였고, 그 결과로부터 해결방안을 제시하였다. 즉 부동산경매절차에서 배당요구종기까지 그 권리를 증명한 유치권에 한하여 매수인에게 대항할 수 있도록 민사집행법을 개정하여 유치권신고를 의무화할 것을 제안하고, 유치권의 심사·공개와 최저매각가격의 결정 등 이와 관련된 모든 문제점을 종합적으로 고찰하였다.

As a real estate lien is the legally secured real right that we can detain other's object under our occupation until the secured credit occurring from the object itself is redeemed, it would compel the repayment of liabilities(the paragraph 1 of the Article 320. the Civil Law). Therefore the paragraph 5 of the article 91. Act of Civil Affairs Execution Law requests defacto compulsory redemption from a buyer in auction house for secured credit of a lien. But it is not an obligation to report a lien in an auction process, and the authenticity of the lien is not open to all the people. Moreover, because such a real estate lien is established only by occupation without any registration apart from other prior property rights by being publicly announced at the register, there is high possibility of conflict between a real estate lien and other prior property rights. In case a debtor and a lienor are in collusion each other and report false or overstated liens by abusing the above-mentioned condition, such a false report can cause a lower bidding price, and so other creditors with higher priorities have loss due to the reduction of allotted fund, and the buyer is unstable because of the false or overstated lien. This study has investigated a couple of issues related to the establishment and validity of a real estate lien, and the adverse effects of illicit activations of a lien in the auction process through precedents, theories and actual affairs. From the investigation results, the improvement of a lien system is suggested. The real estate lien should be made to report the rights by free proof till the closing period of demanding dividend in the auction procedure of real estate so that a buyer may redeem only the secured credit by the above lien reported by proof. This study suggested to amend the Acts of Civil Affairs Execution Law to by making it obligatory to report the lien, through the synthetic consideration of all the relevant issues. As a result, the current lien system based on the principle of fairness is unilaterally advantageous only to a lienor and thereby causes another issue of unfairness by infringing interests of a prior ordered creditor or a buyer. Therefore the lien system should be improved so as to be fair not only with lienor but also with creditor, debtor, owner, buyer and all persons interested.

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