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Capitalization Rate(이하 Cap Rate)는 합리적인 투자의사결정이 필요한 기관투자자의 투자지표로 사용되고 있고, 부동산시장에 대한 중요한 지표가 된다. 최근 해외의 연구들은 자본시장이오피스빌딩의 Cap Rate에 미치는 영향이 점차 커지는 추세를 보여주고 있다. 이 연구에서는 Cap Rate에 대한 이론적 고찰과 함께, 그 동안 한국에서 일어난 오피스빌딩 투자 거래 사례를 대상으로 자본시장의 거시경제요인들이 Cap Rate에 어떤 영향을 미치는지를 분석하였다. Vector Error Correction Model을 이용하여 서울 부동산시장의 Cap Rate 결정요인을 분석한 결과 Cap Rate는 거시경제변수 중 회사채의 영향을 받으며, 부동산 관련 변수로는 오피스공급의 영향을 받고 있었다. Cap Rate Spread는 Cap Rate에서 Risk Free Rate을 차감한 것으로, 거시경제변수 중 KOSPI의 영향과 부동산관련 변수 중 오피스공급의 영향을 받고 있다. 분산분해분석 결과는 Cap Rate 와 Cap Rate Spread 에 대해서 거시경제변수인 회사채와 KOSPI의 설명력이 부동산관련 변수들에 비해 절대적으로 높은 것으로 나타났다. 결과적으로 서울 부동산시장의 Cap Rate는 해외 선행연구와 동일하게 자본시장과 동조화현상을 보이는 것으로 분석된다.
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