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본 연구는 임대주택사업자에 대한 회계처리와 신용평가상의 문제점과 개선방안을 문헌 고찰한 것이다. 2011년 IFRS의 우리나라 상장법인에의 전면적 도입을 앞두고 IFRS가 principle- based approach를 취하고 있기에 각 업종별로 해당 업종의 경제적 실질을 반영할 수 있는 업종별 회계기준의 마련이 요구되고 있는 시점에서, 임대주택사업의 경제적 실질을 반영할 수 있는 방향으로 회계기준이 마련되어야 할 것이다. 이렇게 함으로써 낮은 이익에도 불구하고 임대주택의 공급이라는 국가 정책에 부응하고 있는 임대주택사업자의 불이익을 덜어주어야 한다.
이에 따라 현재 원용되고 있는 리스업과 임대주택사업의 경제적 실질이 다르기에 임대주택사업자를 위한 별도의 회계처리기준이 마련이 되어야 할 것이다. 즉 앞으로 도입될 예정인 IFRS의 규정이 임대주택사업자의 경제적 실질을 제대로 반영할 수 없다면, 당연히 임대주택사업자를 위한 별도의 회계처리기준이 마련이 되어야 한다. 더욱이 현재 문제가 되고 있는 공공임대주택사업자의 경우는 상장법인이 없기에, IFRS체제하에서도 임대주택사업자를 위한 별도의 회계처리기준의 마련이 가능할 것이며, 이것은 향후 비상장법인에 대한 회계기준 마련의 일환으로 추진할 수 있을 것이다. 만일 임대주택사업자를 위한 별도 회계기준의 마련이 어렵다면, 현행의 해석 56-90의 내용 중 불합리한 규정을 개정하여 이를 적용하는 것도 하나의 대안이다.
이러한 관점에서 현행 해석 56-90의 규정 중 리스분류기준인 단지별 90%의 입주율 기준, 국민주택기금차입금과 임대보증금을 부채로 표시하는 규정 등은 반드시 개정되어야 한다. 추가적으로 만일 국민주택기금차입금과 임대보증금의 회계처리가 임대주택사업자의 부채로 계속 유지되는 경우에도, 임대주택사업자에 대한 신용평가시 부채비율 산정에 있어 국민주택기금차입금과 임대보증금을 부채에서 제외하도록 하여야 한다.
이를 위하여 관련 부처(국토해양부)의 내부지침 등을 통하여 임대주택사업자에 대한 신용평가시 국민주택기금차입금과 임대보증금을 부채에서 제외하도록 하는 방안도 검토할 수 있다. 즉 현재 조세특례제한법상 임대보증금 등에 대한 간주임대료 계산과 관련하여 차입금과다법인 해당여부 판정시, 국민주택기금차입금은 차입금 범위에서 제외하도록 되어 있는 규정을 준용할 수 있다. 또한 임대주택사업자에 대한 부채비율 산정방식을 현재의 “Total Debt to Equity Ratio”에서 총자산에서 총부채가 차지하는 비율을 계산한 “Total Debt to Total Asset Ratio”로 변경하거나, 두 비율을 모두 계산하여 주석에 함께 공시하는 방법으로 개선되어야 한다.
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