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본 논문은 2020년 7월 31일 개정된 「주택임대차보호법」에 대하여, 새로 도입된 계약갱신요구권 및 개정 주택임대차분쟁조정제도에 관한 몇 가지 쟁점을 검토하고자 하였다. 첫째, 계약갱신요구권 및 그 관련 규정(제6조의3)은 다음과 같은 문제점이 있다: ① 임대인과 임차인 사이에 대립하는 두 법익 중 어떠한 법익이 현저하게 우월하다고 볼 수 없음에도 후자의 입장에만 치중한 것은 비례성에 반한다. ② 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 해당 규정이 적용된다고 하는 부칙조항은 소급입법에 해당하므로 허용될 수 없다. ③ 계약갱신요구 시 차임 등의 상한을 규정하는 것(제7조 제2항)은 주택시장의 현실에 맞지 않고 사적자치에도 반할 우려가 있다. 또한 입법을 통해 오히려 분쟁이 야기되는 부작용도 있다. ④ 계약갱신요구의 일부 예외요건 및 법정손해배상 규정에도 몇 가지 해소되기 어려운 의문점이 존재한다. 둘째, 주택임대차분쟁의 해결은 실체법상 임차인 보호와는 다른 관점에서 접근할 필요가 있다는 점에서 주택임대차분쟁조정제도는 그 사회적 · 제도적 효용성이 있다. 다만 기존 주택임대차분쟁조정제도가 세부적으로 안고 있는 몇 가지 문제점이 개정법에서 개선되지 못하였을 뿐만 아니라 오히려 또 다른 문제점을 야기할 수 있다는 것은 우려된다. 가령 행정형 조정의 특징으로 인한 문제, 임의조정의 장점을 충분히 활용하기 어려운 절차적 권한의 문제, 조정위원회의 확대설치 등이 그러하다. 또한 조정성립에도 재판상 화해의 효력을 인정하는 방향 역시 검토해야 한다. 이러한 점들에 관해 향후 지속적인 개선의 노력이 필요하다. 주택임대차의 관점에서 주거안정 또는 임차인 보호라는 목적을 위해서 무엇이 가장 적절한 방식이 될 것인지는 그 사회나 시대의 상황에 맞는 숙고를 요한다. 그 목적을 달성하고자 한다면 개정 주택임대차보호법과 같은 방식을 손쉽게 택하기 이전에, 임대인의 이익과 임차인의 이익이 조화될 수 있는 방안을 심도 있게 고민해보아야 한다.
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