판례평석: 주택재건축사업상 임대주택공급의무제도와 개발이익의 환수 ― 대상결정: 헌법재판소 2008. 10. 30. 선고 2005헌마222등 결정 ―

최진수

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자료유형: 학술저널

저자정보: 최진수

저널정보: 한국공법학회 공법연구 公法硏究第38輯第2號

발행연도: 2009.12

수록면: 405 - 436 (32page)

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정부는 2002년부터 재건축사업을 중심으로 주택가격이 과열되자 주택시장안정 종합대책의 일환으로 재건축개발이익 환수제도를 마련할 것을 발표한 뒤, 그 방안으로 임대주택공급의무제도를 채택하였다. 이에 따라 2005. 3. 18. 도시 및 주거환경정비법이 개정되어, 과밀억제권역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우 사업시행자는 주택재건축사업으로 증가되는 용적률 중 25%에 해당하는 면적을 재건축임대주택으로 공급하여야 하는 것을 골자로 하는 임대주택공급의무제도가 시행되었다.그런데 본래 임대주택공급의무제도는 주택가격안정을 도모하기 위한 제도가 아니다. 이 사건조항처럼 주택가격안정을 위해 임대주택공급의무제도를 사용하는 입법례는 세계적으로 찾아보기힘들다. 국회도 2009. 4. 22. 이 사건 임대주택공급의무제도는 과도하고 불합리한 규제라는 이유로 법 개정을 통해 이를 폐지하여 버렸다. 여기서, 본래는 다른 목적을 위해 사용되는 제도를 부동산가격안정을 위한 대책 내지 개발이익환수의 수단으로 무차별하게 사용할 수 있는 것인지, 만약 무차별하게 사용할 수 있는 것은 아니라고 한다면 그 헌법적 한계는 무엇인지에 관하여 고찰하는 것은 중요하고도 시급한 법적 과제라 하겠다. 이것은 현재 시행되고 있는 다양한 개발이익환수제도의 합헌성 여부에 대한 판단기준을 제공할 뿐만 아니라 장차 새로운 개발이익환수제도를마련함에 있어 필수적 전제가 된다.이런 점에서 이 제도가 과도한 수단이라는 이유로 국회에서 폐지되기 불과 6개월 전에, 이 제도를 규정한 법률조항들을 모두 합헌으로 결정한 헌법재판소의 대상결정이 위와 같은 과제에 대해 어떤 대답을 제시하고 있는지 궁금해 하지 않을 수 없다. 이 글에서는, 헌법재판소가 이 사건임대주택공급의무제도를 어떠한 이유로 헌법적 한계내의 것으로 판단한 것인지, 그리고 그러한 결정이 과연 정당한 것인지에 관하여 살펴보았다.

An explanation of the System for Mandatory Provision of Rental Houses in theResidential Reconstruction Project by the Urban and Housing EnvironmentImprovement Act (hereafter referred to as “the System”) is that when reconstruction isperformed in certain areas, the main contractor must provide the public with rentalhouses in the area of 25% of the increment of floor space index by the project.The System was introduced in March 18, 2005, by an amendment of the Urban andHousing Environment Improvement Act, when it seemed that the price of housing,especially that of apartments to be rebuilt, was going to rise drastically with the goalof stabilizing the price with the goal of stabilizing the price, even at the expenseof other policies. However, a law that regulates the provision of rental houses for thepurpose of stabilizing housing prices is rarely found in other parts of the world. TheNational Assembly likewise abolished the revised provisions introduced in the Systemfor the reason that the System was excessive and unreasonable.Here, some questions arise: Is it not restricted to use the System, which had beenused for other purposes, as the measure to stabilize the real estate market or tool forthe recapture of the profit obtained by the development? If it cannot be used withoutlimitation, what is the constitutional limit? The answers to these questions not onlyprovide the criteria for the judgment of the constitutionality of various measuresregarding the recapture of profit obtained by the development, but also renderconsiderations that must be taken into account when preparing future measures for theprofit recapture. Thus, one might wonder what reasons the Constitutional Court ofKorea had presented for constitutionality of the provisions that regulated the Systemsix months before it was abolished for being excessive.In this article, I have investigated the reasons why the Constitutional Court of Koreadecided that the System was within the constitutional limit, and I have discussedwhether the decision can be regarded as right. In conclusion, the System is not a“direct measure for the profit recapture” that was aimed to recapture the developmentprofit itself for profit recapture, but an “indirect measure for the profit recapture”through which the equivalent effect of development profit recapture was achieved bymeans of the financial load engaged for other purposes. However, an “indirect measurefor the profit recapture” should not only cause a financial load, but also be appropriateand effective for another purpose of the regulation (e.g., housing stability of thetenants who do not possess their own homes, residing in the areas of reconstruction,in case of the System) in addition to the profit recapture. Otherwise, it may be abusedto pervert the limit of constitution for the system of “direct measure for the profitrecapture,” for which the development profit must be estimated precisely. However, theSystem did not meet this requirement.Based on this, it is concluded that the Constitutional Court of Korea must havedecided that the provisions in the Urban and Housing Environment Improvement Actthat regulated the System were unconstitutional.

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