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본 연구는 전세가격의 결정요인 분석과 동시에 전세가격과 매매가격 간의 연관지표로 자주 사용되는 전세/매매가비율 결정요인을 분석함으로써 전세가격 관련 정책 결정에 참고할 수 있는 시사점을 도출하는데 그 목적이 있다.
본 연구에서는 서울시 아파트 전세가격 및 전세/매매가비율의 변동요인을 분석하기 위하여 주택가격특성모형(Hedonic Price Model)을 분석의 틀로 사용하여 3가지 모형을 설정하였다. 3가지 모형의 종속변수는 ‘3.3㎡당 전세가격’, ‘전세/매매가비율’, ‘전세/매매가비율 변동량’으로 각각 설정하였다. 또한 각 모형의 설명변수로는 주거특성과 가격특성(매매가격)을 동시에 설정하였는데, 가격특성은 모형1과 모형2에서는 ‘3.3㎡당 매매가격’으로, 모형3에서는 ‘매매가격 상승률’로 구분하여 사용하였다. 또한 모형1과 모형2에서는 설명변수간의 심각한 상관관계 발생이 예상되어 2SLS방식으로 회귀분석을 실시하였으나, 모형3은 OLS방식으로 회귀분석을 실시하였으며, 분석 결과는 다음과 같다.
첫째, 전세가격 결정에는 주거특성 및 가격특성 변수 모두가 영향력을 미치는데, 이 중 매매가격이 더 큰 영향력을 발휘하고 있으며, 매매가격의 규모 증가에 따라 전세가격의 규모도 증가한다.
둘째, 전세/매매가비율 결정에도 주거특성 변수는 영향을 미치는 것으로 확인되었으나, 매매가격이라는 가격특성은 통계적으로 유의하지 않은 것으로 나타났다. 즉, 전세/매매가비율 수준의 결정에는 매매가격에 의한 영향 보다는 주거요인 등에 의한 영향을 받아 결정되는 것으로 보인다.
셋째, 전세/매매가비율 변동에는 다양한 주거특성 변수가 영향을 미치나 가장 큰 영향력을 미치는 것은 매매가격 상승률로 분석되었으며, 매매가격 상승률은 전세/매매가비율 변동에 음(-)의 영향력을 미치는 것을 확인할 수 있었다.
결론적으로, 전세가격 또는 전세/매매가비율의 최초 수준은 매매가격 수준과 주거요소에 비례하여 정해질 수 있으나, 그렇게 정해진 전세가격의 추후 상승은 매매가격의 하락 또는 안정화에 의해 유발 될 수 있음을 본 연구는 시사하고 있으며, 이는 곧 주택의 자산 가치 하락으로 인한 손실이 전세가격에 전가되는 현상으로 해석할 수 있다.
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