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논문 기본 정보

자료유형
학술저널
저자정보
저널정보
한국주택학회 주택연구 주택연구 제19권 제4호
발행연도
2011.1
수록면
205 - 224 (20page)

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오피스 자산의 자본환원율(capitalization rate: Cap rate)은 투자자가 해당 부동산으로부터 향후 안정적으로 창출될 것이라고 예상되는 순영업이익 1단위에 대하여 각 시점에서 얼마의 가격을 지불할 것인가를 나타내는 환원율 개념이므로, 고정 불변하는 것이 아니라 투자의 위험도 및 자본시장 환경의 변화에 변동되기 마련이다. 본 연구는 기관투자자들의 주요 투자 대상인 대형 오피스 자산의 자본환원율의 주요 결정 요인에 대한 실증분석을 시도하였다. 구체적으로 자본시장의 변동 및 오피스 실물시장의 수요-공급 국면에 민감하게 반응하여 비교적 통계분석이 용이한 우량 오피스와 개별적 위험 요소를 추가적으로 가지고 있어 통계분석이 복잡한 비우량 오피스를 구분하여 2000년부터 2010년까지 대형 오피스 거래 사례에 대한 회귀분석을 실시하였다. 본 연구는 입지와 물리적 특성이 모두 양호한 우량 오피스의 경우, 대출금리 등 자본시장의 요구수익율과 오피스 시장 내 수요 공급 변수의 변동과 연관된 부동산 경기변동사이클에 민감하게 영향을 받으며 자본환원율이 서울 오피스시장의 인덱스 역할을 하고 있음을 확인하였다. 추가적 회귀분석 결과, 25% 이상 초기 공실을 가진 우량오피스의 자본환원율이 임대가 안정화된 오피스에 비하여 평균적으로 1.0% 포인트 더 높은 것으로 나타났다. 구분 소유된 집합건물 오피스의 자본환원율은 약 0.6%-0.8% 포인트, 기타권역에 소재한 오피스의 경우 약 0.9% 포인트만큼, 각각 그렇지 않은 경우 보다 평균적으로 높았던 것으로 확인되었다. 이는 서울 오피스 시장의 투자자들이 공실 위험 및 비우량 오피스의 추가적 위험을 고려하고 리스크프리미엄만큼 가격을 할인하는 위험조정가격(risk-adjusted pricing)을 요구했음을 의미한다.
#자본환원율 #우량오피스 #경기변동사이클 #리스크프리미엄 #Cap rate #Core Office #Business Cycle #Risk Premium

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참고문헌 (10)

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Chen Jun Susan / 2004 / Real Estate Pricing:spread & sensibilities:Why real estate pricing is rational / Journal of Real Estate Portfolio Management 10 (1) : 1 ~ 21 google schola Denise Di Pasquale / 1996 / Urban Economics and Real Estate Markets / Prentice Hall google schola Jones Lang LaSalle Korea / / Office Market Reports google schola Lisa Dorsey Glass / 2009 / Cap Rates and Real Estate Value Cycles: A Historical Perspective with a Look to the Future, In Bobson Capital Research Note google schola Philip Conner / 2005 / Income and Cap Rate Effects on Property Appreciation / The Journal of Portfolio Management (Special) : 70 ~ 79 google schola

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