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1990년대 이후 정부는 공공임대주택을 입주자 등에 분양전환하는 임대주택을 공급하여 무주택자의 자가소유를 촉진해 왔다. 공공임대주택 중 유일하게 분양되고 있는 5년임대주택은 과거 10년간(2001년~2010년) 약 51만 호가 분양전환됨으로써 주택공급측면에서 적지 않은 비중을 차지하고 있다.
그러나 최근 5년임대주택의 분양전환가격산정 등 분양전환과 관련하여 주택구입자와 주택사업시행자간에 법적분쟁이 빈번히 발생하는 등 많은 문제점이 드러나고 있다. 첫째, 분양전환가격산정 시 적용되는 ｢임대주택법｣ 및 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 등 관련 법령 상의 산정방식이 복잡하고, 명확하지 않아 5년임대주택개발 시행자와 주택 구입자간의 법적 분쟁이 발생하고 있다.
둘째, 5년임대주택의 분양전환가격은 시장가격보다 낮기 때문에 분양전환 이후 주택가격상승률이 매우 높아 5년임대주택의 최초분양자에 많은 개발이익이 사유화되는 문제가 발생하고 있다.
이에 본 논문은 분양전환가격 산정의 신뢰성을 확보하고, 주택배분의 형평성을 제고하며, 주택개발이익의 사유화를 방지하기 위해 다음과 같이 정책대안을 제시하였다.
첫째, 5년임대주택의 분양전환가격 산정 방식을 기존의 복잡한 산식을 활용하는 원가방식보다는 감정평가금액으로 일원화하되, 정책목적 달성을 위해 일정 비율의 할인율을 적용하는 대안을 고려할 필요가 있다.
둘째, 타 주택에 비해 5년임대주택의 가격상승률이 높아 개발이익이 사유화되는 등의 문제가 있다는 점을 감안하여, 주택배분대상자를 무주택자 중 일정 수준 이하의 소득 및 자산을 보유한 가구로 제한할 필요가 있다.
셋째, 분양전환이후 주택구입자가 해당주택을 타인에게 전매할 경우에는 별다른 제약을 받지 않고, 그에 따른 양도차익을 사유화하는 문제를 해소하기 위해, 일정 기간 이내에 분양받은 5년임대주택이 전매되는 경우에는 최초 분양자가 할인받은 금액을 국민주택기금 등에 반환하는 제도를 도입할 필요가 있다.
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