본고에서는 유럽법사에서 “지상축조물은 토지에 따른다(superficies solo cedit)”는 고대 로마법의 원칙과 중세 게르만법 상 건물 층별소유권 관념의 대결과정과 그 결말을 소묘한다. 로마법상 ‘superficies solo cedit’라는 원칙은 지상의 축조물에 대해서 적용되었다. 또 이 원칙이 적용되기 위해서는 축조물이 토지에 정착해야 한다(cohaeret). 또한 토지소유자가 타인의 자재로 건축하든 자재소유자가 타인의 토지 위에 건축하든 상관없이 이 원칙이 적용되었다. 로마 고전법에서는 ‘superficies solo cedit’라는 원칙이 적용된 결과 게르만법과는 달리 층별 구분소유권 인정되지 않았다. 로마 고전법에서는 토지에의 부합으로 인해 자재소유권이 소멸하는 것이 아니라 잠복하는 것으로 파악했기 때문에, 건축자재가 건물 붕괴 또는 해체로 인해 분리된 경우 자재 소유자는 소유물반환청구를 할 수 있었다. 또 이 원칙의 적용으로 토지와 건물을 분리 처분할 수 없었다. 로마 고전법에서는 부합 등과 같은 첨부에 있어서는 소유권 상실에 대한 보상으로서 현대법처럼 부당이득반환청구권이 인정되지 않았다. 대신에 다음과 같은 구별에 따라 상이한 구제수단이 인정되었다. 토지소유자가 타인의 자재로 건축한 경우에는 자재 소유자는 통상 actio de tigno iuncto를 이용하여 자재의 2배액의 상환을 청구할 수 있었다. 타인의 토지 위에 건축한 경우에는 건축자가 적어도 토지의 선의점유자인 한, 토지소유자의 소유물반환청구(vindicatio)에 대해 악의의 항변(exceptio doli [mali])을 이용하여 반환을 거절함으로써 자재소유권 상실에 대한 대가의 지급을 간접적으로 강제할 수 있었다. 건물의 토지에의 부합을 인정한 이유를 로마법률가들은 서로 다른 두 가지 관점에서 설명을 한다. 하나는 토지와 건물 가운데 토지가 본질적인 것, 주된 것이라는 관점이고, 다른 하나는 건물은 물리적으로 토지 없이는 존재할 수 없다는 관점이다. 후자의 관점은 화판 위에 그린 그림의 귀속에 관한 학설대립에서도 발견된다. 토지를 소유하지 않은 자도 건물을 소유하고자 하는 사회적 수요에 대해서는 채권적인 영구건축권으로 대응하였다. 제3자에 대하여 영구건축권자(superficiarius)의 사용․수익을 보호하기 위해 부동산점유특시명령(interdictum uti possidetis)을 본떠 법무관의 지상축조물 특시명령(interdictum de superficiebus)이 도입되었다. 또한 영구건축권의 경우 점차 소유물반환소권을 본뜬 대물소권(actio in rem)도 인정된 것으로 보인다. 서로마의 고전후 시대에는 토지소유자가 타인에게 건축을 허용한 경우 ‘지상축조물은 토지에 따른다’는 고전시대의 확고한 원칙에 예외를 인정하였다. 이로 인해 서로마에서는 지상권과 층별구분소유권이 불필요하게 되었다. 하지만 동로마에서는 반대로 확대되었다. Justinianus 황제 때는 그의 고전주의적 경향으로 인해 근본적으로 고전시대의 원칙으로 회기했다. 다만 타인의 토지 위에 건축한 자가 타인의 토지임을 안 경우에는 그가 자의로 자재소유권을 상실한 것으로 판단하여, 사후에 건물이 해체되더라도 다시 자재 소유권을 취득하지 못하게 하였다. 게르만법에서는 계약에 의해 건물 또는 건물의 일부에 대해 독립한 소유권을 인정할 수 있었다고 한다. 특히 12세기 이래 층별 구분소유권(Stockwerkeigentum)이 널리 인정되었고, 그 과정에서 구성요소별로 구분되는 소유권이라는 개념을 이용되었다고 한다. 층별 구분소유권은 지상뿐만 아니라 지하에 대해서도 적용되었으며(Kellerrecht), 독립적인 소유권은 같은 층의 일부에 대해서도 인정되었다. 보통법시대에는 다시 지상축조물은 토지에 따른다는 고대 로마의 원칙으로 회기하였다. 로마법을 체계화한 판덱텐 법학에서는 토지에 결합된 물건은 토지의 구성요소로서 이에 대한 별개의 독립적인 소유권은 인정되지 않게 되었고, 토지와 건물은 일체로서 하나의 부동산으로 파악되었다. 고전 로마법의 원칙은 건물을 존속시킨다는 사회경제적 필요에 적합한 것으로 판단되었다. 특히 판덴텐법학에서는 대체로 고대 로마법의 원칙을 근거로 건물의 일부에 대한 구분소유권, 특히 층별 구분소유권을 부정하였으나, 실무에서는 건물의 일부에 대한 별개의 소유권을 인정하였다. 프랑스 민법은 애초에 층별 구분소유권을 로마법의 원칙에 대한 예외로서 인정하였으나, 프로이센 일반란트법과 오스트리아 민법은 이를 언급하지 않았다. 그러나 독일의 몇몇 분방 법에서는 이를 인정하였다. 프랑스, 오스트리아, 스위스, 독일, 이탈리아 등의 근대 민법전에서는 로마법의 지상축조물은 토지에 따른다는 원칙을 입법화하고, 층별 구분소유권에 대한 사회적 필요에 대해서는 일정한 요건 아래 구분소유권을 인정함으로써 대처하고 있다.

Der vorliegende Aufsatz ist eine Skizze über den Prozess und das Ergebnis der Auseinandersetzung des germanisch-mittelalterischen Begriffs Stockwerkeigentum mit der römisch-rechtlichen Regel ‘superficies solo cedit’. In dem klassischen römischen Recht herrschte die genannte Regel. Ihm war daher das Stockwerkeigentum fremd. Die klassischen Juristen dachten, dass durch Aufbau des Gebäudes das Stoffeigentum nicht aufgehoben werde, sondern schlaffe (sog. dominium dormiens), sodass im Falle des Abbaus der Stoffeigentümer mit der vindicatio gegen den besitzenden Grundstückseigentümer auf ihre Rückgabe klagen könne. Nach der Regel konnten der Grund und das Gebäude nicht voneinander getrennt verfügt werden. Im klassischen römischen Recht wurde zum Ausgleich des Eigentumsverlusts die condictio, die dem modernrechtlichen Bereicherungsanspruch entspricht, nicht anerkannt. Anstelle dessen standen dem Stoffeigentümer folgende Behelfe zur Verfügung. Baute der Grundstückseigentümer mit fremden Stoffen, so konnte der Stoffeigentümer mit der actio de tigno iuncto das doppelte des Stoffwerts verlangen. Baute umgekehrt der Stoffeigentümer auf fremdem Boden, so konnte er den vindizierenden Bodeneigentümer mit Hilfe der exceptio doli zum Ausgleich zwingen, sofern er beim Aufbau gutgläubig war. Die römischen Juristen erklärten die genannte Regel von zwei unterschiedlichen Gesichtspunkten aus. Für die einen Juristen war das Grundstück die Hauptsache, sodass das Haus aus dem Grunde dem Eigentum am Grundstück folgt. Sie hielten folgerichtig für Eigentümer des kunstvollen Gemäldes auf Holztafel den Maler, nicht Eigentümer der Holztafel. Die anderen dachten anders. Das Gebäude kann naturgemäß ohne den Boden existieren, ebenso wie die Schrift ohne das Pergament und das wertvolle Gemälde ohne die Holztafel. Nach dem Gesichtspunkt ist die Regel ‘superficies solo cedit’ die Anwendung der allgemeinen Regel, dass alles, was nur deswegen in der Natur ist, weil es einen Träger hat, dem rechtlichen Schicksal dieses Trägers folgt. Dem praktischen Bedürfnis nach einem Stockwerkeigentum half man in der klassischen Zeit mit dem Erbbaurecht, sog. superficies ab. Um den Superfiziar gegen den sein Gebäuderecht beeinträchtigenden Dritten zu schützen, wurde das interdictum de superficiebus eingeführt, dessen Muster man in dem interdictum uti possidetis fand. Dem Superfiziar scheint allmählich eine der vindicatio ähnliche actio in rem gewährt zu sein. In der nachklassischen Zeit wurde in Westrom im Falle der von dem Bodeneigentümer erlaubten Bauführung Ausnahme zu der genannten Regel gebilligt. Daher waren das Erbbaurecht und das Stockwerkeigentum entbehrlich. Aber blieben sie im Osten verbreitet. Justinian kehrte seiner klassizierenden Tendenz entsprechend zu der klassischen Regel zurück. Er erkannte dem Stoffeigentümer, der bösgläubig auf fremden Boden baute, das Eigentum an Stoffen endgültig ab. Nach dem germanischen Recht konnte man vertraglich das Eigentum an ein Gebäude oder einen Gebäudeteil erwerben. Insbesondere seit dem 12. Jh. verbreitete sich das Stockwerkeigentum, wobei der Begriff des nach Bestandteilen gesonderten Eigentums benutzt wurde. Das Stockwerkeigentum wurde auch für den Untergrund (Kellerrecht) und für einen Teil desselben Stockes anerkannt. In der Zeit des gemeinen Rechts kehrte man zu der klassischen römischen Recht zurück. In der Pandektistik wurde im allgemeinen das Eigentum an Gebäudeteil, insbesondere das Stockwerkeigentum verneint, während die Praxis es anerkannte. Der code civil billigte zunächst Stockwerkeigentum, während das preußische ALR und das österreichische ABGB es nicht erwähnten. Aber in einigen deutschen Ländern wurde sie anerkannt. Die modernen Kodifikationen wie französisches, österreichisches, schweizerisches, deutsches und italienisches Gesetzbuch rezipierten die römische Regel ‘superficies solo cedit’ und geht zugleich durch Anerkennung des Gebäudeteileigentums unter bestimmten Voraussetzungen dem Bedürfnis der Praxis nach.