민법상 “중개계약” 규정 신설에 관한 법정책적 소고

김영국

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김영국

저널정보: 한국법정책학회 법과 정책연구 법과 정책연구 제14권 제4호

발행연도: 2014.1

수록면: 1,809 - 1,834 (26page)

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우리나라는 중개계약과 관련하여 민법에 규정이 없으며, 사법에는 상법총칙 제6장에서 중개인의 권리와 의무를 규정하고 있을 뿐이다. 상사중개와 차별되는 민사중개의 유형에는 부동산중개, 결혼중개, 직업중개 등이 있고 우리 법은 공인중개사법, 결혼중개업법, 직업안정법과 같은 특별법으로 규율하고 있다. 그러나 이러한 법률의 내용이 공법적 규제에 치우쳐 있어 사법적 해결기준으로는 미흡한 측면이 있다. 특히 IT산업의 발전과 자유무역화로 인해 적절한 거래상대방을 찾는 것이 시급이 요청되므로 잠재적 당사자 사이의 거래를 중개하는 계약상의 분쟁을 기존의 법적 규율만으로 해결하는 것이 가능한지 의문이다. 이미 독일은 민법과 상법에 중개계약을 각각 규정하고 있으며 스위스도 민․상법 통합체제인 채무법에서 이를 규정하고 있으므로 우리도 중개계약에 관한 일반원칙을 민법에 규정할 필요가 있다. 정부는 1999년 이후부터 민법에 중개계약에 관한 규정을 신설하기 위해 많은 노력을 기울여 개정안 및 개정시안 등을 제시하고 있으며 학계에서도 이와 관련된 연구와 논의가 이루어지고 있다. 그러나 한정된 영역에서 중개인이 활동하고 있는 이유 등으로 입법화가 지연되고 있다. 이 논문에서는 실제 거래 현실을 검토하여 부동산 및 직업 중개계약의 법적 성격을 도급적 성질의 위임계약으로 보았다. 또한 오늘날 결혼중개의 경우에는 보수의 지급 등이 성혼과는 관계없이 이루어지고 있으므로 앞의 유형과는 다른 것으로 판단하였다. 민법상 위임이 무상을 전제하고 있음을 고려하여 민법개정안 등은 중개계약을 무상을 원칙으로 특약으로 유상이 가능하도록 규정하고 있다. 그러나 중개 실무에서 이루어지는 거래는 대부분 유상으로 이루어지고 있으므로 이러한 현실을 반영할 필요가 있다고 보았다. 중개인의 보수청구권은 유상이 원칙이므로 중개완성을 정지조건으로 하여 중개계약 성립 시에 보수전액을 발생케 하는 유상의 쌍무계약으로 보아 민법상의 순수한 위임과는 달리 해석하여야 할 것이다. 다만 중개인이 일정한 사무를 처리하거나 매매, 임대차, 고용 계약 등 일정한 일의 완성과 동시에 보수청구권이 발생하므로 도급적 성질을 갖는 특수한 위임 계약으로 보는 것이 타당하다. 이러한 관점에서 이 논문에서는 앞으로 민법상 중개계약의 규정 방안을 모색하였고, 결혼중개와 관련된 사항은 스위스 등의 입법례를 참고하여 다른 방식으로 규정할 필요가 있다고 보았다.

The Republic of Korea has no provision on intermediation contracts in the civil act. Article 6 of the Provision of Commercial Act only defines the rights and duties of intermediation agencies in the country. Civil intermediation differentiated from commercial intermediation includes real estate brokerage, marriage brokerage, occupational brokerage, etc. And the national law regulates theses with special laws such as the Real Estate Agents Act, Marriage Brokers Business Management Act and Employment Security Act. But these acts tend to regulate in a public dimension, leaving much room for improvement in dealing with civil affairs. Especially with the IT advancement and trade liberalization, it has become urgently required to find an appropriate trade counterpart. In this situation, it is questionable if the extant regulates are enough to resolve disputes over intermediation contracts between potential transaction partners. Germany has already regulated such a intermediation contract in both civil and commercial acts. Swiss has also defined them in its liability law, the integrated system of civil and commercial acts. Korea also needs to establish general principles on intermediation contracts in the civil act. The government has made plenty of efforts to newly establish provisions on intermediation contracts in the civil code since 1999 and presented amendments and draft amendments, etc. Academia has also discussed on this theme actively. However, related legislation has been delayed for reasons as that brokers tend to be active only in a limited area, etc. This research reviewed the actual status of such brokerage transactions and viewed the legal nature of real estate and employment intermediation contracts as a delegation contract based on subcontracting. Also, since marriage brokerage has been paid, etc. regardless of successful marriage, it was regarded as different from those two. Considering that the civil act defines the act of delegation gratuitous, civil act amendments, etc. regulate intermediation contracts as gratuitous, in principle, and, if for value, special contracts. However, in the actual field, such intermediation contracts are usually for value. In this sense, such a reality will need to be reflected. As brokers’ right to claim payment bases on receiving payment thus, by holding a successful brokerage as a condition precedent, intermediation contracts need to be viewed as a bilateral contract for value realizing full payment upon the establishment of their conclusion. In this way, they should be differently understood from the pure delegation contract under the civil code. Since brokers’ right to claim payment becomes constituted upon the handling or completion of a certain transaction by a broker, sales, lease or employment contracts, etc., such intermediation contracts should be considered as a special delegation contract in the nature of subcontracting. In this perspective, this research explored methods to define intermediation contracts in the civil act and viewed that marriage brokerage-related matters need to be defined in another way based on other countries’ legislations such as Swiss.

#중개계약 #중개인 #보수청구권 #도급적 성질의 위임계약 #전형계약 #intermediation contracts #broker #right to claim payment #delegation contracts in the nature of subcontracting #typical contracts

참고문헌 (23)

참고문헌 신청

권순희 / 2009 / 독일 상법상의 중개계약에 관한 고찰 / 비교사법 16 (3) : 301 ~ 324

김상명 / 2004 / 不動産仲介業者의 民事責任에 관한 硏究 / 토지공법연구 21 : 129 ~ 158

김상명 / 2007 / 부동산중개계약에 관한 연구(1) / 법학연구 (25) : 143 ~ 163

김상명 / 2007 / 부동산중개계약에 관한 연구(2) / 법학연구 (26) : 91 ~ 113

김상현 / 2010 / 중개계약에 관한 일고 -민법개정안의 검토를 중심으로- / 청주법학 32 (1)

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주요연구분야 사회과학 > 법학

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