개정상가건물임대차보호법에 관한 소고

정수경

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자료유형: 학술저널

저자정보: 정수경 (부산경상대학교)

저널정보: 한국법이론실무학회 법이론실무연구 법률실무연구 제2권 제1호

발행연도: 2014.4

수록면: 59 - 95 (37page)

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상가건물임차인 보호가 사회적 문제로 대두되면서 임차인들의 경제생활의 안정을 도모할 필요성이 제기되었고, 2001년 상가건물임대차보호법이 제정되었다. 동법 시행이후에도 상가건물임대차계약에서 발생하는 임대료 인상문제, 임대인의 해지권한 남용, 임대차 기간의 불안정성, 월세산정시 고율의 이자율 적용문제, 임대보증금의 미반환문제, 임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 형태의 임차인에 대한 불이익 등의 문제는 지속적으로 제기되었다.
그런데 최근 상거건물임대차보호법이 개정되었고, 주요내용은 다음과 같다. 첫째 대통령령으로 정하는 임차보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신 등 일부의 경우 상가건물임대차보호법의 적용이 되었다는 점이다. 둘째, 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에 대통령령으로 정하는 비율과 배수를 개정하였다. 셋째, 소액임차인의 최우선변제금액 상한을 임대건물가액의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정하도록 하였다. 넷째, 임차건물이 수용되거나 노후?안전문제 등으로 철거?재건축이 필요한 경우에는 임대인에게 계약갱신거절권을 인정하였다.
개정법은 원칙적으로 모든 상가건물 임대차에 「상가건물 임대차보호법」을 적용하되, 그 적용범위를 대폭 확대한 것이 특징이다. 이는 법률의 적용범위 확대를 통하여 보증금액을 기준으로 하는 방식의 문제점을 해결하고 대다수 상가건물 임차인에 대한 실질적인 보호를 이루기 위한 개정안의 입법취지는 긍정적으로 평가된다.

As protection of commercial property lessee became a societal issue, the need to promote the stability of the lessee"s economic situation was proposed, and the Commercial Building Lease Protection Act was enacted in 2001. Subsequent to the implementation of this act, various different forms of issues have continually been raised against disadvantages to the lessee in the commercial real estate lease contract, such as rent increase, abuse of lessor termination rights, instability of rental periods, the problem of charging high interest rates for monthly rental agreements, the non-return of rental security deposit money, and the difficulty of registering commercial buildings.
But recently, this Commercial Building Lease Protection Act was revised, as follows. First, the law is now applicable to the lessee who has exceeded the leasehold deposit stipulated by the presidential enforcement decree. Second, in the situation where a part or whole of the deposit money is converted to monthly rent, a comparison is to be made against the standard interest rate as set by the Bank of Korea, for the lower rate to be applied. Third, the maximum limit of first priority default compensation for the small rent lessee category is to be upto one half the value of the rental property, as stipulated in the presidential decree, to be determined in consideration of the local economic situation, security deposit, and rent. Fourth, in case the building was leased to accomodate, or demolition or reconstruction is required due to age or safety, the lessee is granted the right to refuse renewal of the said contract.
The revised law is intended, in principle, to make the Commercial Building Lease Protection Act applicable to all transactions of commmercial building rental, and its provisions exhibit a significantly increased scope of applicability. The intention of this amendment, to solve the problem of method based on the amount of security deposit, and to effect practical protections for the vast majority of commercial building lessees, through increased scope of applicability, is deemed to be commendable.

#계약갱신청구권 #자동갱신 #임대차기간 #재산권행사 #임차인보호 #contract renewal claim right of tenant #automatic renewal #lease term #act of property rights #protection of tenant

참고문헌 (22)

참고문헌 신청

권용산 / 2003 / 상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안

고형석 / 2006 / 상가건물임대차에 관한 연구 / 재산법연구 22(3):153~186

김두형 / 2004 / 부가가치세법 / 한일조세연구소

김정길 / 2007 / 부가가치세법의 이론과 실제 / 영화조새통람

김효석 / 2010 / 상가임대차분쟁의 해결 / 법률서원

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대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결

[다수의견] 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 `임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임
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대법원 1999. 7. 9. 선고 97누14927 판결

비영리 사단법인이 식당 및 운동시설 등을 갖추고 회원들로부터 탈퇴시 반환되는 가입비, 탈퇴시 반환되지 않는 가입비, 기여금, 식당이용 최저기준금액 미달시 부담금, 월회비 및 식대를 받아 회원 및 회원이 동반한 비회원에게 사용하게 한 경우, 부가가치세법 제2조 제1항 소정의 사업상 독립적으로 용역을 공급한 자에 해당하고, 그 과세표준에는
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대구지방법원 2008. 7. 22. 선고 2008나8841 판결

상가건물임차인의 법적 지위를 보호하는 것도 중요하지만, 임대인의 동의가 없어도 임차인의 갱신요구만으로 임대차가 갱신되도록 하는 것은 사법의 대원칙인 계약자유의 원칙을 제한하는 것이므로 원칙적으로 법령에 명시적으로 규정된 경우에만 가능한 점, 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호는 `철거하거나 재건축하기 위해’라고만
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대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결

[1] 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에
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대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결

[1] 상가건물 임대차보호법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는
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정수경

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주요연구분야 사회과학 > 법학

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