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오피스 투자가에게 오피스의 위험프리미엄을 결정하고 그 조정 과정을 이해하는 일은 매우 중요하다. 위험프리미엄은 가치 평가에 사용되는 할인율의 구성요소이며, 그 변동은 가치에 그대로 반영되기 때문이다. 본 연구는 서울 오피스에 대해서 ① 장기간 임대료 및 공실률 자료가 확보된 표본을 이용하여 NOI 증가율을 추정하고, ② 고든성장모형에 근거하여 위험프리미엄을 추정한 후, ③ 오차수정모형으로 위험프리미엄의 조정 과정을 분석하였다. 그 결과 오차수정항이 -0.9093으로 유의하여 위험프리미엄이 장기균형에서 이탈할 경우 매우 신속히 회복되는 메커니즘이 존재하는 것을 확인할 수 있었으며, 설명변수 중에서는 장기균형식에서 오피스흡수면적(-), CPI(+) 및 공실률(-)이, 단기조정식에서 오피스흡수면적(-), 공실률(-) 및 이자율(-)이 유의하게 나타났다. 한편 공실률의 경우 예상과는 달리 위험프리미엄의 감소요인으로 나타났는데, 이는 공실률이 자연공실률보다 낮은 수준에서 일시적으로 높아질 경우 그 영향이 NOI 증가율에는 (-)로 즉시 반영되는 반면 투자자는 자본환원율을 그만큼 높이지 않기 때문인 것으로 추측된다. 본 연구는 서울 오피스의 NOI 증가율을 실제로 추정하고 이를 이용하여 위험프리미엄을 분석한 첫 사례라는 점에서 의의를 가진다.
목차
I. 서론
II. 선행연구
III. 분석모형
IV. 실증분석
V. 결론
참고문헌
Abstract
참고문헌 (19)
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1. [보고서] - 메이트플러스 / 2012 / Mate Plus Market Report 2012 1Q : 8 ~
2. [학술지(정기간행물)] - 민성훈 / 2012 / 서울 오피스 순영업소득 분포특성 및 하향위험 / 부동산도시연구 4 (2) : 65 ~ 80
3. [학술지(정기간행물)] - 민성훈 / 2012 / 자연공실률에 의한 서울 오피스 임대료 조정과정 : 오피스 규모별 차이를 중심으로 / 국토연구 72 : 63 ~ 77
5. [학술지(정기간행물)] - 이대선 / 2004 / 위험프리미엄에 대한 기업특성변수의 설명력에 관한 실증연구 / 서강경영논총 15 (1) : 63 ~ 92
6. [학위논문] - 이수정 / 2011 / 서울 오피스시장에서의 투자행태와 Cap Rate 결정요인에 관한 연구 / 박사 / 건국대학교 대학원
2. [학술지(정기간행물)] - 민성훈 / 2012 / 서울 오피스 순영업소득 분포특성 및 하향위험 / 부동산도시연구 4 (2) : 65 ~ 80
3. [학술지(정기간행물)] - 민성훈 / 2012 / 자연공실률에 의한 서울 오피스 임대료 조정과정 : 오피스 규모별 차이를 중심으로 / 국토연구 72 : 63 ~ 77
5. [학술지(정기간행물)] - 이대선 / 2004 / 위험프리미엄에 대한 기업특성변수의 설명력에 관한 실증연구 / 서강경영논총 15 (1) : 63 ~ 92
6. [학위논문] - 이수정 / 2011 / 서울 오피스시장에서의 투자행태와 Cap Rate 결정요인에 관한 연구 / 박사 / 건국대학교 대학원
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